2020年4月29日，人民大学国发院城市更新研究中心主任秦虹在在由经济观察报举办的第十七届（2020）蓝筹年会上发表了主题演讲。

从深圳经营贷流入楼市“风波”到杭州、苏州楼市成交放量，从房企围猎成都土地到厦门百亿地王诞生，伴随提振经济政策而来的房地产冲动，在后疫情时代蠢蠢欲动。

很多房地产人士坚持房地产周期论，从2008年到2014年为6年一个周期，从2014年到2020年又是一个周期，会不会出现下一个周期，业内人看法并不相同。由此形成的行业分化也在加剧，一部分房企选择转型或进行多元化布局；一部分房企还在加杠杆开疆拓土，进一步扩展规模。

在人民大学国发院城市更新研究中心主任秦虹看来，一些企业赌限购等调控政策放松面临巨大的风险，在当前开发增速快于销售增速的背景下，房企更应该聚焦修炼内功，提升投资力、产品力和销售力。

以下为秦虹在2020年蓝筹年会上演讲内容：

最近不断看到行业一些消息，比如深圳两千万豪宅排队，上海四千万豪宅秒光，江浙又出地王，土地溢价率超过50%等等，大家对房地产市场还是比较乐观的。

国家统计局数据来看，房地产市场的确在恢复中，一季度全国商品房销售面积增速-26.3%，3月一个月比前两个月恢复了13.6个百分点，我认为相当不错。一季度城镇固定资产投资同比增速是-16.1%，而房地产开发投资增速是-7.7%，好于固定资产投资的同比增速。

在行业对未来预期比较乐观的情况下，这个时候我觉得更需要冷静，更多考虑未来面临的风险。

4月8日的中央政治局会议强调，当前我们面对严峻复杂的国际疫情和世界经济形势，要坚持底线思维，做好较长时间应对外部环境变化的准备。

对房企来说，底线思维就是做好充分应对风险的准备。疫情后房地产企业会有什么风险呢？概括起来有三个。

第一、需求弱化风险，疫情对人们收入预期及实际收入下降的影响将导致需求弱化。国家统计局数据显示，一季度全国居民人均可支配收入扣除价格因素实际下降3.9%。未来就业预期和收入预期都下降的情况下，非常影响居民的购房置业计划。

今年一季度房地产销售面积同比下降26%，增速虽然比1、2月有明显回升，但对全年影响仍然非常大。根据近十年商品房销售统计来看，一季度商品房销售面积占全年15%左右，照此推断，即使后9个月销售不再下降，今年全年的销售面积至少也会下降5%。

房地产行业高度依赖销售回款，如果需求层面受到影响，今年房企压力会非常大，对企业经营会产生很大风险，所以我们需要考虑销售回落的风险。

第二、经营现金流风险，国家统计局数据，一季度房企实际到位资金增速是-13.8%，这是历史上从来没有过的。过去四年时间里，房地产行业是相对比较好的年份，2016到2019年连续4年，房地产开发投资额和商品销售额之比都低于100%，也就是企业投出的钱是小于销售收入的，但今年一季度这个比重达到107%。

从十几年房地产实际情况来看，凡是房地产开发投资额低于商品房销售额的年份，开发企业日子相对比较好过。比如2009年后，在宽松货币政策环境下房地产市场出现一个回升；比如2015年后，在去库存、棚改货币化政策引领下，销售面积和销售额增长使开发企业资金压力并不大，但今年房企有可能重新面临资金压力，如果说开发的现金流有政策支持的话，压力则主要是经营现金流。今年也是开发企业还债高峰期，据统计，近百家房企年内债券到期达到5000亿元以上，比2019年上涨了45%，房企偿债压力不容忽视。

第三、库存快速上升的风险，2018年住宅新开工面积和销售面积都创造了历史新高，2019年两个指标同时再创新高。和过去几年这两个指标创新高相比，最大不同是这两年新开工面积增速远高于销售面积增速，2018年住宅新开工面积增速是销售面积增速的9倍，2019年是6倍。供给速度大幅上升，而销售速度没有跟上，库存在2019年就已经上升了。

以近十年全国商品住宅库存周期进行测算，2014年是商品住宅库存最高年份，所以才有了2015年国家房地产去库存及棚改货币化政策。在这两个非常有力的政策执行下，房地产库存才有了明显下降，到了2017年房地产库存达到2011年以来最低点。2018年、2019年又开始回升，当然还在相对合理区间内。

这里需要开发企业注意的是什么呢？我这里讲的库存是指在建未售面积（即无论你拿没拿预售许可证，开工没有销售的面积），再加上竣工未售面积两者之和作为总供给，和月销售面积进行比算出的库存周期，还并没有考虑未开工的土地库存。

按照这个指标看，其中2016-2019年连续四年竣工未售面积增速都是负增长，意味着2018年和2019年商品住宅库存周期的上升主要是由在建未售面积增长所导致的。也即，实际上2019年库存周期已经开始上升，而在建未售面积的增速比库存周期的上升还要大。

今年由于疫情影响，销售出现负增长，如果新开工面积的降速大于销售面积降速，库存可能会继续保持在合理区间；但如果今年新开工面积增速快于销售面积增速，意味今年房地产库存将会明显上升，这也是开发企业需要关注的。

无论是销售弱化风险、经营现金流风险，还是库存上升风险，对开发企业都是考验。房地产业经过十几年高速发展，行业分化明显，所以这些风险可能不是所有企业都面临的，城市也有差异，有的企业融资能力强，销售能力强，开发节奏把握也很好，可能没有什么风险，但另一部分企业风险就很大。无论如何房地产行业是个整体，从房地产整个行业来看，我认为以上三大风险是值得关注的。

三大风险对房地产开发企业形成考验主要有以下几个方面。

第一、考验企业投资力，企业如何把握好结构性机会，如何选择地域，把握开发节奏非常重要。虽然受疫情影响，市场短期会有大的变化，但长期来看，房地产发展的核心逻辑是不变的。我们必须要回归行业的本质，房地产是什么产业？本质上是保证一个城市运行的基础性产业，承载着城市的生产和生活需求，只有能够满足这些需求的企业才是有生命力的企业。虽然疫情对房地产有很大影响，但是未来中国长期城镇化进程提高及格局重组的趋势没有改变，产业结构、消费结构双升级的发展方向没有改变，所以未来房地产发展不是普遍性机会，而是结构性机会。结构性机会反映在地域上，也反映在业态上，所以对投资区域选择、对开发节奏把握非常重要。现在房地产已经不是有钱就能做好的产业了，越来越考验开发企业的专业化能力。

第二、考验企业的产品力，是否以客户为核心，来提升品质和服务品类。疫情对生活理念带来一些变化，大家更关注家庭关系、健康运动，关注安全、智能、便捷、舒适的生活，未来如何运用科技来提升产品品质、提供优质服务是非常重要的。这次疫情后，房地产的产品会发生很大变化。能否有效拓展空间结构，能否实现无接触式智能体系、安防体系。物业管理服务如何与社区智能设施结合，提供更加安全、细致、周到的服务，包括生活所需的生鲜、社区零售等等，有可能会成为未来居住区的标配。产品是否优质、领先，是否真正体现以客户为核心，我认为是考验未来开发企业的重要竞争力。

第三、考验企业的销售力。这些年来房地产开发的高周转、高速度、高杠杆模式下，特别依赖快速销售回款，能否创新营销新理念，充分运用现代科技，使线上、线下有机融合也是企业提高销售回款速度的一个重要方面。通过这次疫情，很多客户开始慢慢接受线上营销、线上看房。有机构做调研的数据表明，有64%企业实施了线上营销，客户中有一半以上是通过视频看房后才去买房，甚至有客户在价格优惠的情况下，在线上定了房子。疫情之后，将线上获客和线下锁客能够真正的结合起来，提高销售、回款能力，我觉得是非常重要的。所以对于面临的风险，开发企业如何提高投资力、产品力和销售力是至关重要的。

很多企业期待未来有更多房地产调控政策的放松，特别是需求端放松限购等政策，很多企业实际在赌这些政策放松，设想如果房地产调控政策放宽，即使拿了地王，拿了高溢价土地，未来也可以有好的销售，我认为这样赌的风险非常大。

2020年稳房价目标是不变的，但面临着更艰难的局面。2014年中国房地产库存达到2011年以来最高点，也可能是近20年来最高点。但2014年时个人购房贷款余额占金融机构贷款余额比只有14%，2019年这个比例达到了19.72%，当前居民家庭杠杆率也达到历史高点。从房价看，2015年去库存政策后，全国各线城市都经历了一轮快速房价上涨，现在房价还处于一个高位，有没有可能再出台刺激政策进一步推高房价呢？我认为这个风险非常大，几乎没有空间，开发企业如果赌政策，同样面临着巨大风险。

所以，对开发企业来说，疫情后更考验企业的内在功力，开发企业不是要去赌政策、靠政策，而是要提高内功，提高经营能力，通过提高投资力、产品力、销售力来渡过难关。