近日，由经济观察报举办的第十八届（2021）蓝筹年会评审会在京举办。与会专家，首先对房地产面临的宏观环境、行业现状、企业面临的问题，分别展开研讨，就房地产未来的市场规模，城市、需求存在的分化现象等问题，一一予以解析；研讨环节之后，对于房地产业百余家企业的年报及相关发展状况，予以审核评价。研究成果，将在2021年5月25日的第十八届（2021）蓝筹年会上正式发布。

以下为专家研讨的摘要。

由于疫情，去年大家对整个房地产市场都特别悲观，但是现在看来又有很多出乎意料的惊喜。

非房地产、非主流产业的经营收入占公司的比重超过5%还是比较少的，但多元化是趋势。

地方政府存在“饥饿”的供地方法，当供地公开化、透明化以后，让企业、市场有一个稳定的预期，这样就可以避免很多误判。

房地产市场：精准调控之下的“分化”与“集中”

中国社会科学院经济研究所研究员汪利娜：

由于疫情，去年大家对整个房地产市场都特别悲观，但是现在看来又有很多出乎意料的惊喜。

第一，大家可以看到房地产投资从负迅速转为正，而且全年达到了一个比较理想的水平，全国房地产开发投资比上年增长7.0%。第二，房地产的销售面积和销售额创新高。第三，房价涨的很快，特别是很多二三线城市，所以大家都又有点感觉到方面房地产的“疯牛病”是不是又回来了？

原因有三，第一是钱多了，纵观全世界，尽管疫情十分严重，但欧洲、美国全世界的房价都还在涨，就是因为钱太多了，而且钱不值钱了，钱总要找一个去处吧，所以房价就成了大家规避风险的首选。第二是人多了，疫情影响下海归回来了，每一年几十万要出国的人员都留下了。第三是国家的户籍政策松动了，300万以下人口的城市的人可以相互流动，城市间人口的流动增多也是去年下半年以来和今年前三个季度房价快速上涨的因素。

房地产市场很火爆，但是维持房价上涨的因素实际上是在减弱的。

首先是“十四五”规划，还是在坚持“房住不炒”的总基调。

第二、从市场的供需关系上来看，我们城市化率已经达到了60%，住的自有率至少在80%以上，人均的住房面积在35平方米，城市人口的老龄化或者全社会人口的老龄化和少子化的问题越来越突出。同时，央行今年首次开始公开地讲人口问题，央行是关注金融和货币政策的，它开始谈论人口问题，认为房价过高对人口的增长、消费的增长带来的挤压会对未来的经济增长成为一个隐患，这一点也值得大家关注。

第三、金融政策。相关机构的领导在相关会议或场合都在讲房地产是中国最大的灰犀牛，三道“红线”等等出台。

第四、从土地政策上来看，国家出台了“两个集中”的政策，以前政府为了实现土地财政，总是在供地上有一些随意性，或者有一些饥饿的供地方法，导致房地产企业不知道到底还有多少地。当供地公开化、透明化以后，让企业、市场有一个稳定的预期，这样就可以避免很多误判。

未来的房地产事业的发展，或者是五到十年大家怎么看？

一是地域的分化。像北上广深形成的城市群，进入上升渠道，被边缘化的或者经济水平欠发达的，老百姓收入又比较低的，人口又在净流出的这样的城市肯定会走下坡路。

二是产业的分化。产业的多元化经营就会不断的显现出来，仓储、智能家居等等越来越丰富。但是非房地产、非主流产业的经营收入占公司的比重超过5%还是比较少的，但是分化肯定是一个趋势。

三是企业的分化。企业的集中度的问题，强的越强，弱的会逐步淘汰。

四是房价的分化。

五是购房人的一个分化。

中国房地产总规模已至540万亿

国务院发展研究中心跨国公司研究室主任李志能：

大家都在房地产的泡沫太大了，怎么控制泡沫？中国的房地产业的顶峰到底在哪里？什么时候我们到了该翻过山坡顶的时候？但是那么大的体量，一旦过了山坡的顶，滚下去可是很可怕的。中国房地产价值到去年下半年的时候，总规模已经达到约540万亿。

从1998年以后，重化工业时代接近尾声，但是这540万亿的财富，哪怕分出来一半、三分之一的180亿，有什么样的行业能够承受这么巨大的财富？下一个支柱行业到底是什么？这确实需要我们思考，是需要一个缓冲过程。

中国城市的布局是否已在发生重大的变化，不少省份人口向省会等中大城市集中，而有更多的人口流向沿海城市，在未来或者沿海边疆城市将成为新的发展空间。

未来住房需求的三种构成及走向

中国宏观经济投资研究所博士、副研究员 任荣荣：

结合着今天大概的议题主要谈三点内容。

首先，怎么来看2016年以来商品房销售面积屡创新高？2020年的时候商品房销售面积已经达到了17.6亿平米，商品房的销售面积虽然屡创新高，但是商品房的竣工面积这两年却没有增长，而且很多年还是负增长。

从2016年开始，期房的占比在迅速上升，上升到90%以上。之前我们的市场也一直期房占比是比较高的，但是那时候总体还是80%左右，大家都是接受这样的一个水平，也是长期的一个水平。从2016年、2017年开始，商品房销售的期房为什么陡然上升？这也是市场的结构性的一些问题，不代表真实的需求能有现在统计局统计出来的数据这么高。

第二，不管现在的销售是多少，对未来五到十年，从住房需求来说，住房的合理或者是理性需求还是有一个判断方法的。

比如说国际上通用的哈佛住房研究中心一个住房需求判断，住房需求主要来自于三块，一个是新增家庭产生需求。二是住房折旧需求，也就是拆迁需求。三是多套房的需求。

我们看人口，大家都知道人口的峰值未来五到十年差不多要出现了，如果按照联合国对人口的统计，应该在2031年的时候我们国家的人口总量会达到一个峰值，再考虑到我们最近这几年城镇化率速度也是在慢慢放缓，从城镇人口的净增量来看，“十三五”的时候城镇人口每年的净增量大概是1300万左右，如果往前展，“十一五”、“十二五”那时候一年可能是2000万以上，城镇的新增人口的的确确实实在在减少了30%左右。

人口是挺大的影响，影响了未来五年的实实在在的新增需求，当然家庭的户规模是在趋小，可能会导致新增家庭数不会像人口减的那么厉害，但是总体来说我判断新增家庭产生的需求应该是往下走的一个趋势。

二是住房折旧，也就是住房拆迁需求，住房总量已经达到了这样的规模，未来的拆迁需求还是实实在在存在的，可能是支撑未来住房新增量一个挺重要的一个因素。

三是多套房的需求。这个需求是不太稳定的，刚才如果货币防水，这个需求就会高一些。比如资金紧张一点，利率高一点，可能需求就会少一点。但是多套房的需求也是有一个经验值的，一般认为不会超过10%，有一个均衡值。

具体到行业层面，从300多个地级市房价差异来看，在2015年之前的一段时间，基本上在9到10倍左右的水平，但是从2015年到2021年3月份，这个差距也是达到了30.8倍，分化程度真的是在一个陡然增长，

在这样的一个发展过程当中，对于房地产企业而言，一些结构性的机会值得关注，尤其两个角度，一是从区域的角度来说，未来大家都默认城市圈、都市圈可能是城市空间布局的发展方向。第二、要找准房地产需求的结构的一个方向，未来从人口年龄结构来看，刚需的减少是很明显的，尤其表现在25到34岁首次购房群体，在未来五到十年下降的特别明显，下降了几百万。

因此，这也是今年对于存量盘活提出更高要求的原因，政策也会向此方向着力。

房地产竞争态势的两大核心：一是产品，二是服务

兰德咨询总裁 宋延庆：

关于15万亿的规模，我认为未来房地产市场总量应该不会低于20万亿，为什么这么讲呢？

第一，根据国家统计局商品房销售总额的拆解数据发现其中住宅部分接近16万亿，每年增长额10个百分点左右，即便是5个百分点左右，五年、十年以后仅住宅就会到20万亿，另外还有一两万亿的长租公寓，还有两三万亿的商业地产，还有一些类住宅的业务。就是说，20万亿的规模，是一个时间问题。

第二，关于“红线”政策以及中美房地产市场的看法，美国的房地产和中国的房地产根本区别在哪里呢？不能单纯地用房价收入比三到六倍的数据来评论，因为中国房地产购置成本很高，而美国是持有成本是相当高。在美国租一个别墅每个月5000美金，买一套别墅每月持有的成本也是5000美金，所以在欧美国家买和租没有什么区别。但是在中国，持有物业，仍是财富保值的首要选择。

第三，房地产虽然还是蛮赚钱的，但是赚钱和原来的赚钱逻辑不一样。现在主要靠两个逻辑，一个是资本，第二个是内容。

所谓的资本，就是能融来便宜的钱，能融来安全的钱，正常还了借、借了还永远没有问题，就怕银行突然哪一天收你的钱，不给你钱，一定是融资现金流是有问题。资本一定是说了算，因此我判断未来的市场走势，包括刚才两个集中度，只有大企业才能有大量的钱和便宜的钱，像龙湖、中海他们基本上百分之三四，万科百分之二三，不管怎么调控，都是有利于大企业。

今后的竞争态势一定是内容，内容包括两大核心，一是产品，二是服务。这几年开发商就要做好产品，就要提升产品力和服务力，也因此这几年房地产产品升级迭代速度非常快，这几年抓服务的企业以及上市的物业公司越来越多，所以回到真正房地产竞争的主逻辑、主轴导向是什么？资本加内容的竞争，只要抓到这两点，其他的都不是多么重要。

房地产精准调控 企业转型已有阶段性成果

北京睿信咨询董事总经理 郝炬：

未来几年房地产行业的发展相对来讲是稳定乐观的。因为有几个方面对行业发展有持续支持作用。

一、从中国的城市化角度来看，一是中国2020年常住人口城市化率的总体数据稍高于60%，但是户籍城市化率只有45%。

二，中国房地产行业在未来十年内没有大的风险。房地产行业目前最大的问题在于结构失衡，功能错位，也就是有一些专家提到的人地匹配的问题，这个问题正在解决当中。

去年的三条“红线”和集中供地政策等出台的时间非常好，整体调控的力度越来越准。

三、从2012年左右就在谈房地产企业转型或者房地产企业创新，2020年的时候出现了阶段性的现象级成果，举三个例子。

第一，贝壳上市，总市值超过8000亿美金，而且如果按销售额度来讲已经超过了全国最大的碧桂园。第二、科技类企业明源云去年上市，市值大概是800亿。第三、物业行业去年最高峰时期的时候有三家过千亿港元市值的物业公司，而碧桂园市值只有800亿左右。

房地产企业在未来一段时间会出现真正的转型。之所以说未来十年是稳步转型的十年，第一，房地产企业正在从销售转向资产管理，在统计数据的时候发现华润的表现非常好，2005年到2020年的报表显示华润持有型的投资房地产占比基本上在18%到20%之间，非常稳定。

第二，房地产企业在往服务上转型，这一转型是从房地产的轻资产服务平台物业公司开始的。

第三个变化是科技化。虽然现在装配式建筑和行业装配式装修比人工成本大概高出15%到20%左右，但将来服务人口腰斩式的巨减导致的人工费用上涨，再加上规模化效应，很快就能够拉平成本。另外一个典型趋势是建筑机器人，这也是碧桂园的主要发展方向。听起来很高大上，但说白了就是装配式建筑的智能设备，这个领域未来的市场空间非常大。

房地产快速复苏，产业落实仍需夯实

《经济观察报》宏观经济秘书长李晓丹：

第一，最近大宗商品铜的涨价非常厉害，这主要是供需的原因。从供给来讲可能是一些矿山由于疫情封掉，从而导致了涨价。另一个很重要的原因是制造业和房地产的快速复苏，这两个行业，特别是房地产，都是用铜大户。从这方面来讲房地产在快速回升。

第二、我们也刚刚结束了一季度的宏观季报，做了经济学家的问卷调查，讲到对于今年房地产调控趋势大家怎么看？很多人保持现有水平，他们不认为会再继续收紧，今年2021点大家认为会不会加息？没有人认为会加息，我们看房价，今年5%到10%的一线城市的上涨也没有过多的调整，我们还问到一个关于地方债务的问题，今年的地方债务会不会成为一个大的暴雷点？大家认为仍然可以平稳渡过。

我们看到房地产可能没有想象的那么坏，一些结构性的变化在发生。

当然，存在的问题依然值得重视，海南一直是房地产发展过程中的一个标志性城市，现在在琼海，是海南靠后的一个县级市，房价却涨到了两三万。实际上，还是在靠土地增量，解决存量问题，本质上还是房地产，怎么样让海南的产业发展起来？未来的城镇化到底怎么搞？把人都迁走了，土地卖掉了，盖所谓的园区和开发区怎么弄？包括海南自贸港，有11个先行区，很多的先行区里面是荒草，其实没有相应的产业在里面。

这样看，中央的政策再好，如果地方上执行不了，像地方债务的问题，发展模式问题，人口、收入解决不了，这些东西是推不动的，只有真正的内生性发展，真正的从本地特色出发，用一个长期主义的视角去规划，才能走出一个条属于自己的道路。

在疫情尚未终结前 不会产生金融危机

虎杰投资机构首席分析员 张寅：

市场在分化，需求在分化，企业也在分化。

从金融角度来说，信托的情况是超过去年，还是低于2019年，但总体比较平稳，开发商还是能从信托这块拿到钱。

从土地端看，从财政部刚刚公布的土地收入相当可观，接近50%的增长，非常可观了。

今年大概1月份，有一种观点认为，今年肯定出金融危机，我回答是一定不会出。两个原因，一是疫情没有过去，印度有人定义为第三轮，也有人定义是第四轮，日本马上宣布进入紧急状态，在疫情过去之前，没有政府会推出财政紧缩，不可能。第二、利率这么低的时候，在世界金融史上，在利率最低的时候有出过金融危机吗？都知道低利率周期不会太长了，所以都在这个时候借钱，好多年前说美国人不存钱，这句话十年前管用，真正看这十年美国的储蓄率上来的非常快，他们的观念也在转变。

这是一场全球性的泡沫轮动，这个泡沫到底怎么挤？包括最近比特币剧烈动荡，实际上这个就是开始了，挤泡沫的信号已经开始出现了。

宝洁公司、可口可乐公司，几十年都不涨价的，马上就要涨价，涨价周期已经公布了，当传导到下游时，就比较明显了。金融危机往往是涨的时候才出来，紧缩的时候不可能，明年或者在通胀出现在更广范围时，是否会出现金融危机，那个可能性是有的。