关键词：商业地产

张雅楠/文 今年，线下实体商业的处境一直是我们关注的重点。疫情影响最严重时，实体商业的客流锐减了八九成；经过近半年的修养，国庆期间基本恢复到往年同期水平。

在疫情的极端考验之下，聚集成为禁忌，以客流为命脉的商业地产人压力可想而知。一连串连锁反应中，首当其冲的便是风险承受力弱的租户选择退租，而坚守下来的租户都在探索线上数字化生存方式。

数字化在疫情之前还是可以徐徐图之的选答题，重要但不迫切。疫情爆发后，迅速将其上升至战略高度的企业不在少数。

商业地产的数字化落点是多方位的，既有前台看得见摸得着的线上商城、直播带货来围拢私域流量，也有内化到公司组织效率提升的各种中后台系统搭建。

中后台到底能为地产企业带来多大的效率提升，现在下结论还为时尚早。如果单纯考察把购物中心搬到线上能在多大程度上弥补疫情带来的损失，会发现，尽管零散的惊喜不少，但实际数字并不理想，毕竟和传统电商、直播带货早已铸就的护城河相比，购物中心线上化根基尚浅。

实际上，线上的销售额也不是商业地产企业最关注的问题，疫情期间和会员在线上形成互动、为入驻品牌创造更多种销售渠道，将实体商业的黏性在线上延续、丰富，才是最核心的目标。

可以说，聚焦线上是为更好地服务线下。更直接的体现是，疫情常态化下，但凡商业项目中出现了创新业态和首店品牌，久违的排队景象就会回来。广州太古汇开出的超级文和友主题街区将市井生活融合进餐饮业态，打造出独特的沉浸式氛围，吸引着来自全国的消费者，动辄排队4小时才能吃上一餐。

这种情况在全国并非孤例，排队热情充分说明了疫情常态化下，人们对生活回归正常的期待。即便秋冬真有二次疫情爆发，人们在生活方式方面也已经产生了抗体，不会完全回到春节期间几近封闭状态中去了。

对购物中心来说，最坏的时刻正在过去。

相比而言，写字楼市场受到的冲击更为深远。疫情培养了线上办公的习惯，而企业则出于各方面原因退租、缩减面积。

空置数据一定程度上印证了这一判断。以一线城市为例，写字楼空置率普遍创下历史新高，且随着未来天量供应的到来，这一情况还将延续。如果说购物中心关联着人们的生活和消费，那么写字楼关联的便是工作和生产，它们都无法脱离整体经济形式走出独特行情。不过，抛开冰冷的数据，深入到行业之中会发现更立体的生态。

绝大多数业主都意识到，写字楼不再单纯是一个躺着收租的业态。将写字楼内的商业资源和天然的人流资源整合起来，为写字楼中的租户提供一个低入驻成本的线上生意平台，为写字楼中工作的白领提供更便利、丰富的线上线下工作环境，打造出小而美的写字楼数字化生态闭环同样大有可为。

而经历了线上办公的洗礼，人们在接受全新工作方式的同时，也从未如此迫切地期待面对面的交流。一方面是供应攀升竞争加剧、一方面是需求经过盘整，变得更加挑剔。对写字楼行业来说，可能需要迎来一场服务升级了。

事实上，行业对此早有共识。模糊了功能边界的空间和土地利用形式不断推陈出新，知名书店可以落位服装创意产业园区，成为网红打卡地，写字楼没有资格不努力了。