记者 黄一帆 一半海水一半火焰。在长租公寓因频频发生爆雷事件，而行业陷入冰点之际。另一部分头部长租公寓开始提高声量，通过开发商、物业公司全方位合作来探索新的路径。

在此前不久，由华住酒店集团和IDG资本共同出资成立的住宿资产运营商——城家，近日宣布与远洋集团（03377.HK）、华住集团（01179.HK）及远洋服务战略合作，力争通过“房+管”结合的方式更好的提升存量资产价值。

华住集团总裁、华住中国CEO、城家董事长金辉在接受采访时表示，存量资产讲了很多年，未来市场的巨大空间是如何把存量资产运营好，将资产价格提升。除了办公楼已经市场化，很多资产运营没有真正闭环运行起来。

金辉表示，“中国还没有REITs（房地产信托投资基金），很多资产是被作为房地产企业再融资、再抵押的工具。对于经营资产应有价值的评定是用再抵押、用评估法来评定的，而不是以经营法则来评估资产。”

他认为，中国房地产要进入成熟稳定的健康发展模式，要考虑这些资产怎样通过高质量的运营使其产生相应比较好的资产回报率，将来进行资产证券化，使得这些资产能够流动起来，而不是简单的通过再评估，银行抵押法进行估值。

合作背后的城家逻辑

据了解，此次战略合作签约，是双方进行跨行业战略合作的重要探索，意在通过项目合作、产业合作以及其他深层次、全方位的合作，实现增强各方企业核心竞争力的共赢目标。

各方将在主营业务领域范围内，发挥各自优势，在酒店及公寓业务、不动产投资信托基金、客户共享、商务差旅、商品房销售、物业服务六大方面展开深度合作。

金辉告诉记者，城家第一次和中国头部的地产商进行战略合作，他认为将是一个起点。“未来优秀的企业不再仅仅取决于自己的能力，而在于能够联结多少社会优秀资源的能力。这个是未来定义未来优秀企业很重要的方式。”他表示，目前在地产各个垂直细分领域都诞生了很多优秀公司，而城家将聚焦公寓运营。

之所以如此聚焦，也是因为对于目前市场而言，资产增量远低于存量资产的体量。

“运营商运营环节的能力和资产回报率提升，是五年、十年非常重要资产运营的核心主题。”金辉表示，住宿类能不能通过比较好的运营商发挥出其应有的社会价值和资产回报价值，是下一阶段非常重要的课题。

他表示，城家过去有两类的发展逻辑，即租赁经营和输出品牌。“租赁物业就是固定回报的概念。随着品牌力和规模的提升，大量开发商意识到这个价值，愿意委托城家管理，或者合资合作、以及未来再往深了做，到资产端共同持有。这些方面都会是面向开放商很重要的模式。包括租赁、委托管理、资产共同持有、合资合作。”

从最早租赁经营，到向大量开发商输出品牌，委托管理和资产共同运营。金辉表示，“每个城家背后，就是一个持有人。和远洋是更全面的合作，我们希望，基于未来非常深度的，包括从资产运营、委托管理、全面的合资合作。”

“双方有点像结婚的关系。”他表示，远洋是重资产企业，我们是轻资产品牌公司，各自领域开发和持有资产上有很多能力，我们在运营、提升资产回报率上有很强能力，双方在能力方面是非常互补的。在行业里，这次合作也是具有代表性的一次探索。民营和国企、重资产和轻资产头部运营公司的合资合作，确实是给行业做了很好的示范。

模式之别

金辉认为，城家所建设的长租公寓是不同于传统模式的。区别于分散式公寓，城家主要做的是资产运营，是集中式的租赁运营。集中式公寓即包下整栋楼或包下一栋楼的几层，并对房间进行统一装修，配备统一的服务。

“早期长租公寓在风口的时候大家一拥而上，但在实际运营中发现长租公寓对成本的管控和商业模式要靠精细化运营太辛苦，很多长租公寓机构开始使用金融杠杆，也就是现在市场上出现的租金贷，包括近期很多爆雷的长租公寓机构，基本上都是以二房东模式的分散式长租公寓，如果运营管控的不好就很容易出现问题。”金辉表示。

他指出，目前长租公寓行业最大的问题是高资产价格与低租金回报的不匹配。“长租公寓是一个非常薄利的行业这是确定的，需求端的消费力还不足以支付较高的溢价，供应端而言，资产的价格又贵。但是未来两端不平衡的状态会有所缓解，一方面资产端的价格在楼市调控的前提下会趋于平稳，需求端的支付能力也会慢慢提升。”

在金辉看来，未来长租公寓的头部企业主要会以集中式长租公寓为主。

据不完全统计，截至今年8月，全国已有30余家长租公寓相继爆雷，仅今年上半年就有16家长租公寓爆雷。

2020年9月，住建部发布的《住房租赁条例（征求意见稿）》中，要求建立住房租赁资金监管制度，将租金、押金等纳入监管。这一举措被业内人士解读为长租公寓进入“强监管”时代，优胜劣汰之下，房屋租赁行业将进入良序发展。

金辉表示，现阶段是行业的洗牌期，公寓是个长周期行业，对企业团队的要求更高，需要更长的耐心，更有耐力的玩家，精细化运营产生价值。

他指出，目前参与长租公寓主体各方有房企系、酒店系、中介系三类：房企，有房量规模；中介系有成熟的平台，但集中式公寓的占比太少，本质上还是过去传统租房模式；再就是酒店系，以城家为代表的，以轻资产运营为主，实现资产保值增值。

据金辉介绍，今年疫情期间虽然对长租公寓行业造成一定的影响，但3月份开始行业已逐步恢复，目前旗下产品的出租率均在95%以上，有部分门店实现100%出租率。