记者 饶贤君 无论是直接或是间接，新冠疫情对商业地产的发展都带来了深远的影响，生活方式与工作方式的改变、企业前景的不明朗，正带来商办空置率的逐渐上升与租金价格的趋势性下降。

以一个未曾从事过地产行业的经济学家身份，中国首席经济学家论坛副院长林采宜在2020IF·商业地产年会上，通过客观的数据分析及政策导向，与众多商业地产大咖一同探讨未来商业地产发展的潜能与生机。

以下为林采宜部分演讲实录：

实际上我没有做过地产，观察地产就是以外行的眼光来看待这样一种现象，商业地产跟什么有关？跟人的生活方式有关，而商办写字楼，跟人的工作方式有关，人类的生活方式和工作方式的改变，会对商业地产的需求产生一个非常重大的影响。

虽然说改变是日积月累的，但是有时候会突然来一个很巨大的变故，使这种改变在瞬间呈现，在2019年底到2020年初，我们有一个很小很小的生物，叫“新冠病毒”，这个病毒用它小小的身躯改变了人类的生活方式和工作方式。

比较显著的是什么？居家隔离，这件事让大家发现，很多时候我们的聚集是不必要的，很多会议是可以在线上开的，线下商务会议减少了很多，线上各种的会议室增加了很多，这种情况下大家发现，原来会议是这样开的，又省时又省力。

同时很多机构裁员，大量中小企业，从轮流上班居家办公，到最小配置办公人员、大部分人居家办公，终于发现很多的人不需要上班，甚至很多人是不需要的。我们的工作方式改变了，更多线上工作其实在效率上并没有太大的区别，线上会议效果跟线下差别也不大。

其实商业地产的供求关系的改变并不是起始于这场疫情，从2017年开始，随着国内房地产调控的政策的推出，我们就可以看到北京、上海、深圳、广州空置率都在上升，这个空置率的上升意味着什么？用经济学的话说就是供过于求。

为什么？跟政府的政策有关系，商业地产带来的税收远远大于住宅，所以说无论是哪个城市，所有的政府都鼓励你去来建设商业地产，在2020年上半年的时候，北京、上海、深圳、广州的空置率分别达到了14、17、16、7，也就是说除了广州以外其他的都是2位数。这样的空置率意味着供大于求，其结果必然是价格的压力。

沈阳，苏州，重庆，西安，武汉，天津，长沙，珠海等10个城市空置率达到30%以上，在这样的环境下，我取了18个城市，几乎没有任何一个城市的租金趋势不是往下走的，只有两个城市空置率是下降的，一个是天津，一个是重庆。

你要管理商办物业，你要面对的就是18个一线二线城市租金收益率一律下行，无一例外，所以接下来商业地产要调整一下思路。

现在有个很热的话题，就是REITs，这个月央行刚刚推出一个公募基金的REITs，大家知道REITs是不动产信托，这会不会对商业地产带来一股春风，给这个行业带来新的转机呢？

我们先看看海外，作为房地产市场组合的主要工具，海外REITs投资收益率始终比无风险资产高出2%左右。

REITs的基金收入成分里面有一部分是权益收入，有一部分是管理收入，还有一部分是租金收入，所以REITs的收益率比房屋纯粹的租金高一点。

在最近5年，从房地产租金收益的特点来看，中国的租金收益率比海外要低很多很多，海外一线城市的租金收益率平均水平是3.5%-5%，国内一线城市租金收益率我做过一些估算，基本上是2%以下，在更大一些的范围内，中国一二线明星城市的租金收益率是1.5%-2.5%，比无风险收益率还低。

这个是住宅这一块，那么商业地产这一块，各地的差距非常大，但目前有一个共同的趋势，就是下跌。

在这样的环境下面，我们怎么看这个商业地产的投资呢？中国的商业REITs，未来前景怎么样？

最近推出了一个基础设施类的REITs，为什么是基础设施？因为中国政府在改革开放40年最大的成就就体现在基础设施的改进，修路架桥，现在修互联网高速公路、互联网数据中心，这都是新型的基础建设，新基建，但是商业地产是不是也能受益？我觉得这个里面就有两个因素。

一个就是税收，海外REITs能够在市场上与其他的投资品相比较有竞争力，很重要的因素就是免税，在税收上面是有优惠的，这种税收优惠使投资收益率相对来说会高一些，美国过去3年基础建设的REITs收益率非常高，达到2位数，为什么？底层资产全投了互联网，这就是IT产业的蓬勃发展给他带来的迅速增长的收益。

但是在国内目前我们做的固定资产投资、产品这一块还没有公司型的，因为没有公司型的，这个基金就没有后续不断融资的便利，在运作上受到很多的制衡，公司型的半股半债，权益类收益相当于股票收益，还有一块就是租金或者是其他的投资收益，而我们现在是完全契约型的，很难带来高收益和可持续的增长。

所以目前来说，我们中国的商业地产能不能在REITs这个春风下迎来新的生机？一个是税收政策有没有可能出台优惠的税收政策；第二是公司型REITs在法律地位上能不能建立；第三个有没有养老金、保险基金等长期基金进来，长期基金会不会进入这些投资领域？又要取决于他在税收递延方面的各种政策。

因此，中国商业地产REITs能不能落地，主要取决于后续的政策环境和法律环境。