杜远/文 随着近期住建部、央行召开重点房企座谈会，主管部门以“三道红线” 严控房企高负债扩张的新规正逐渐浮出水面。在行业集中度持续提升的趋势下，未能抓住“窗口期”提升体量的中小型房企或将迎来更为严酷的发展环境，这其中，年销售额仅70亿元的财信发展就是较为典型的代表。

财信发展（000838.SZ）大股东为重庆商人卢生举旗下的财信集团。早在2010年，财信集团受让当时还名为国兴地产的上市公司部分股权，并于2013年进一步成为上市公司大股东，此后又将国兴地产更名为财信发展。

尽管较早踏入资本市场获得助力，但近三年来财信发展的地产业务年销售额在30亿元至70亿元区间。以公司2019年70.2亿元签约销售额计，参照中指研究所发布的“2019年中国房地产销售额百亿企业排行榜”数据，财信发展排名在全国第150名之后，而2019年已是财信发展近三年来销售额最高的一年。

针对公司地产业务体量较小的问题，财信发展董秘陆学佳在回应提问时回函表示：“在稳中求好，稳中求快是我们想要的。当然在行业的前几年高速发展过程当中，追求稳健的同时，我们有可能也会错失部分发展机会，但是安全稳健运营始终是我们的核心。”

2017年以来，意在扩张地产业务规模的财信发展从大本营重庆积极向全国多个城市扩张。据公司相关公告披露，2017年，财信新进入连云港、威海两个城市；2019年，财信进一步在常州、镇江、石家庄、惠州等城市获得土储，意在“优化城市布局结构”。

与此同时，财信发展亦加快了获取重庆核心区域土储的步伐。据财信集团官网信息，今年5月12日，“经财信发展、华宇、新城、金地、东原等多家公司的多轮竞价，重庆江北区观音桥组团A分区20039地块，最终由财信发展旗下全资控股公司重庆财信弘业房地产开发有限公司、重庆智烨房地产经纪有限公司竞得”。

另据重庆“上游新闻”报道，8月22日，财信集团董事局主席卢生举在接待到访的海南省副省长沈丹阳一行时表示：国家正在加快推进海南省自由贸易试验区和自由贸易港建设，各项政策红利正在逐步落地，这对正处于转型升级发展的财信来说，是不可多得历史良机，财信将进一步加快在海南的投资布局。

然而，正在财信发展积极扩张的当口，监管层却给房地产企业划定了与融资负债有关的“三道红线”。住建部、央行两部门于8月20日召开的重点房地产企业座谈会，引起业内广泛关注。会议有消息传出，2021年1月1日起，住建部、央行将在房地产行业全面推行有关规则：“剔除预收款后的资产负债率不得大于70%；净负债率不得大于100%；现金短债比不得小于1倍”，同时针对全部或部分“踩线”的房企设置了严格细致的债务增长指标。

据财信发展最新发布的2020年半年报数据计算，财信发展剔除预收款后的资产负债率（（总负债-预收款项）/（总资产-预收款项））为74.4%；净负债率（（总负债-预收款项）/（总资产-预收款项*60%））为57.5%;现金短债比（非受限现金/短期有息债务）为0.44。

财信发展的上述三项指标，有两项踩了“红线”，尤其是在现金短债比方面，至2020年6月30日，财信发展现金及现金等价物余额（非受限）为15.4亿元，短期借款及一年内到期的非流动负债合计为34.6亿元，二者之间尚有19.2亿元的“缺口”。

“我们也在持续关注三条红线，目前细则暂没有出台，我们理解对行业平稳健康发展是有正向发展作用的。”财信发展董秘陆学佳回复时表示：“我们特别注重财务稳健，在有效拓展外部融资渠道的基础上，将会根据政策要求，进一步强化资金管理，加快存货去化，把我们的回款做好，把我们的交付做好，把我们的结转利润做好，持续增强公司的内源融资能力，确保公司健康运行”。

而针对“三道红线”政策对行业的影响，国泰君安近期的一份研报分析认为，本轮融资收紧对房企未来发展战略形成约束，基本断绝了中小房企通过大幅举债做大规模、实现弯道超车的发展路径。