【金融其实很简单】

陈志武/文

我们谈这些年一直热门的一个话题，就是投机炒房到底好不好，是否该禁止的问题。就像一位朋友前不久争论说，“房子只是住的，怎么可以用来做投资交易，甚至做投机呢？”这位朋友的观点当然很流行，从表面看，说的也没错，房子当然是用来住的，而且房子即使作为投资品、投机品，其投资价值、投机价值也最终取决于是否好住、是否舒适、是否好看。那么，房子买卖是不是该受到禁止？如果受到禁止，结果会怎样呢？

我们的祖先在9千年以前放弃游牧狩猎，开启定居农耕的长征。从那时候开始，房子就成了耐用品，或者说是投资品而非单纯的消费品，盖房、买房就成了跨期投资，尽管房子的形式在不断演变，当初是草房、窑洞，到今天是别墅或者公寓房。今天买房不只是今天住，也更是为了明天、后天，或者是为了在未来卖。

那么，既然房子是用来住的，怎么可以用作投资品甚至投机品，用于跨期价值交换呢？

投机优化地产市场的跨期配置

王总的故事或许能帮我们看清一些道理。就在2009年中，当时金融危机冲击下房地产市场一片萧条，供过于求，房价下跌势头越来越明显，只是在地方政府干预下不让降价。于是，就有了“买房就是爱国”的声音。在王总看来，完全用不着那样上纲上线，鼓励更多投机者买房不就行了吗？因为在他看来，中国的城市化空间还很大，人们投资途径不是很多，加上一般人都喜欢买房子，所以，今后的需求只会更高，房价也会猛长。看准了这些，就把他之前做企业赚的两亿，在北京买了近100套房子，帮助“去库存”，每套在100到130平米之间，平均价格每平1.9万，那时北京还没有限购。

之后，房价越走越热。2010年北京开始限购。到2012-13年供求关系越来越紧张，在那期间王总开始逐步出手，按每平米4万多的价格卖出。

王总就是典型的投机炒房人。但是，他的炒房行为是否该被谴责呢？

其实，从他的故事里看到，投机买房可以帮助平稳房价，拉平不同时间点的房子供求关系。当把房子卖给今天有刚需的人，这解决了今天住房的需求，而当王总预测几年后房价会高于今天并决定立即买房时，他实际上是帮助降低今天供过于求的局面，帮助“去库存”，把供给转移到未来供不应求的时候。也就是，投机者在发挥两种作用：一是把未来的涨价提前一些到今天，让今天的房价涨一些，同时让几年后的房价少涨，这就减少房价从今天到未来的波动；二是把今天的部分过剩供给转移到未来，改善住房供应的跨时间配置。因此，投资买房、投机买房不也是在稳定市场秩序，给社会做贡献吗？

房子的终极价值的确在于住，但这包括今天住和未来住。如果不允许投机者和投资者通过跨期交易来优化不同时间段的供求关系，那么，房价会更加波动，未来住房的不确定性会很大。投机买房者的角色跟一般期货市场的作用甚为雷同，今后我们再回到这个话题。

交易增加房子的价值

退一步看，计划经济原来就是基于对投机的完全否定，对市场交易的完全排斥而来的。其思想逻辑就是把所有东西只看作消费品、只定位在“用”上：既然生产的东西是为了吃、穿、住、行，我们何必要“黑心的”中间商、投机分子和那么多虚的交易市场去夹在生产者与消费者之间呢？因为一旦允许自由交易，不管是消费品还是投资品，就必然有人根据对未来的预期而进行跨期套利交易，比如前几年生姜、大蒜也可以变成投机品、投资品。既然交易必然带来投机行为，为什么不能把生产者和消费者直接通过不“唯利是图”的政府部门对接上呢？这就是计划经济的逻辑。

对于只熟悉物资短缺，没走出过温饱挑战的农业社会来说，所有活动的价值都是相对于看得见摸得着的“东西”来定义的。所以，如果你做的事不直接产生“东西”，那么，你就没有创造价值，就应当禁止。比如，投机或者其他市场交易本身就没有产生看得见摸得着的“东西”！于是，今天对待房地产也不例外，只看到房子这个“东西”的使用价值，但看不到房子交易本身的价值，尤其要否定“投机炒房”的价值。

其实，早在公元前三百多年，亚里斯多德在《政治学》中就有过类似的陈述：“以鞋为例：同样是使用这双鞋，有的用来穿在脚上，有的则用来交易。那位把鞋交给正在需要穿鞋的人，以换取他的金钱或食物，固然也是在使用‘鞋之所以为鞋’。……以有余换不足，‘交易’（物物交换以适应相互的需要）原来是自然地发展起来的。”但如果交易的目的不是满足需要而是为了盈利（例如，投机炒房、投资买房），或者生产的目的就是不管卖给谁，只为了卖出去盈利，则交易是不自然的，用于交易的商品本身也失去自然的属性，这就需要否定。所以，今天否定投资买房、投机炒房的思维就是亚里士多德的翻版。

改革开放以来，特别是1998年住房市场化以来，房子既可以直接卖给需要房子住的家庭，也可以卖给投资者甚至炒家，由此产生的结果是不断扩大的房地产行业和不断提升的房子质量与花样，解决了千千万万家庭的居住问题，而且推动了经济增长，使众多相关产业得到巨大发展。之所以有这样的结果，一方面是允许房地产开发商为了交易盈利而盖房（不是为了自己住），是他们对盈利的追求才不断改善房子的设计和质量；另一方面是由于房子可以交易买卖，房子才成为投资品、投机品，由此进一步催化房地产市场的发展和改良，增加房子的“资产”属性、“财富”属性。

表面看，投资买房、投机买房违背了“房子之所以是房子”的自然属性，但其实不然，只是绕了一道弯。一是通过一些人的投资买房，让那些还买不起房的人有更多房子租；二是很多人因为担心未来房价风险，即使有钱也不想自己买，所以，投机买房者替他们承担价格风险把房子买下，增加出租市场上的供给；三是有了投机买房、投资买房者的存在，房地产市场的流动性和交易量都大大增加，让本来担心买了房子后万一需要变现而难以出手的自然消费者不再担心，使他们更大胆买房。再就是前面说到，投机买房帮助平滑房价、优化房子供给的跨时间配置。所以，虽然表面看投资买房使房子不再只是房子，但只要加深一点理解，实际上投机和投资也都是为了“房子之所以是房子”。

在计划经济时期，房子是单位分的，个人既没有产权，也不能交易，更不能投机炒作。结果，那时候住房紧张，质量也烂，而且个人没有财富。1998年的住房市场化改革让房子私有并可以交易买卖，从而使房子成为投资品甚至投机品，于是，许多家庭在1950年代后第一次有了真正的的资产、有了财富。

不管是出于刚需买房，还是出于投资、投机，一旦房产市场交易活跃、流动性好，不仅房子会像过去二十多年经历的那样越建越好，而且房主也会更加爱惜自己的房子，因为除了住以外，他们还可以指望将来卖个好价钱。而一旦将房子的投资品或者投机品属性扼杀掉，那么，房主们会降低对房子的投入，慢慢地就不再有好住或可住的房子了。

对房子交易的限制越多，其财富属性就越低，纯消费品属性就越高，改善房子的激励就下降得越多。房地产流动性的消失只会毁掉社会的总体财富，其他国家的经验也证明了这一点。

今天的要点：

1998年的住房市场化改革，不仅让房子可以私有，而且让房产可以自由交易，这就使房子有了“资产”或“投资品”属性，使中国家庭有财富了。房产可交易也使其成为投机工具。

投机买房对社会的贡献在两方面。一是帮助把今天过剩的供给转移到未来供不应求的时候；二是把未来的涨价提前一些到今天，让今天的房价涨一些，同时让几年后的房价少涨，降低房价的跨期波动。所以，投机买房有利于稳定市场。

投资买房、投机买房不仅增加出租市场的供给，而且提升房产市场的流动性，让更多家庭能更放心地买房子。流动性越高，社会的房地产财富就越高。提升房地产流动性就是提升社会财富。相反地，限制房地产交易会毁掉社会财富。

对房地产交易（包括对投机炒房）的限制越多，房产市场的流动性越差，房子的价值就会越低。所以，让房地产交易充分自由的社会，也是让房地产价值最大化的社会——对这个结论怎么看？在什么情况下，可自由交易的房地产市场容易带来投机性泡沫呢？

(本文为喜马拉雅《陈志武教授的金融课》讲座文本)