经济观察报 记者 陈博 招商蛇口(001979.SZ)的发展与壮大，是和波澜壮阔的“蛇口故事”一路紧密结合的。

1978年，党的十一届三中全会掀开了改革开放的新篇章。彼时，靠航运起家的香港招商局（以下简称“招商局”），没有一条可航行的轮船，一穷二白。利用驻港位置优势，先行一步行改革开放“破冰之旅”，不仅是当时交通部对于招商局的殷殷希望，也是招商局挣脱困境的新出路。

“放手大干”的申请一经提交即获批准。1979年7月8日，招商局将“走出去”的路径圈定在南海一线，中国内地第一个出口加工工业区——蛇口工业区破土开建，一声轰隆的炮响成为“中国改革开放的开山第一炮”。

“工业立区”的道路弯弯绕绕走了多年，以改革开放“试验场”的姿态，蛇口工业区从计划经济的僵化机制中摆脱出来，率先在中国燃起社会主义市场经济的星火。

其间，一次原本只是为了探索良性解决蛇口工业区职工住房问题的房屋有偿使用制度试水，不仅拉开了中国“房改”的序幕，也诞生了日后的房企“排头兵”——招商蛇口。

此后，伴随着蛇口工业区的建设推进以及中国经济的发展，四十年间，招商蛇口一路前行，在房地产革新的轨道上越走越远。

招商蛇口的前身

在2.14平方公里的弹丸之地上，跨海而来的招商局充分运用中央赋予的自主权，大胆突破，一系列配套改革中，颇值得一提的是住房制度的革新。如今的招商蛇口，便是伴随着蛇口工业区的不断崛起，以及蛇口住房商品化之路的蔓延，逐步发展起来的。

早在20世纪80年代初，蛇口工业区就赤足涉水住房商品化的探索。那时候，蛇口面临着首个“生死存亡”大挑战，国家只给政策、不给钱。

“整个蛇口工业区的试办，是要遵循市场经济规律的。工业区当时规划发展到5万人，来了就是蛇口人，需要建设职工住房50多万平方米，仅按当时的造价粗略估计，至少需要投资1亿元，但国家对蛇口工业区全部建设资金贷款才6000万元。”很多年后，蛇口住宅商品化实践人之一，后来担任蛇口工业区房地产公司（以下简称“蛇口地产公司”）副经理的王志宏在受访中提到。

这意味着，在创造良好的投资环境之余，蛇口工业区必须自行解决全部开发建设的资金。住房，这个占用资金相当大的问题，一时间被摆到关键位置。

国内原有的低房租、统包的“大锅饭”制度根本不适用于蛇口工业区，从住房制度上进行改革迫在眉睫。1981年，蛇口工业区第一批职工住房竣工，按成本计租这种新的方式被运用到蛇口对职工的住房政策中。当年的租金以50年折旧回收为原则，月租定为0.55-0.91元/平方米，如果与同时期中国居民的收入水平作对比，这无疑是一个高租金，每月月租占员工收入的四分之一。

蝴蝶扇动了一下翅膀，掀起一场改变中国的“龙卷风”。“按折旧租赁”的这一小步，成为住房制度建设进一步探索的关键所在。蛇口工业区拉开中国房屋有偿使用的序幕，站到中国“房改”的起点上。

同一年，蛇口工业区建设指挥部下设3室和13个专业公司，房地产公司是13个专业公司之一，负责辖区内的土地征用、规划及房子的建设、经营和管理。

不过，蛇口地产公司正式注册成立是在三年后，注册资金200万元，职工162人，这是新中国成立最早的经营房地产的公司，也是招商蛇口的前身。

这时候，随着工业区的建设推进，人口越来越多，住房需求量也越来越大，仅仅依靠收取租金无法缓解本身的资金压力和贷款压力，于是，蛇口工业区又开始了第二次史无前例的尝试——在全国范围内率先实行“租售结合”的住房商品化改革。

同样是在1984年，蛇口工业区决定以水湾头、荔园、招南等小区为先例，尝试按优惠价向职工出售住宅，并制定《蛇口工业区职工住宅经营管理暂行规定》，设立优惠价、成本价和商品价。

蛇口工业区的试水，打开中国现代意义上首次实践大规模产权住房制度的窗口，“首付”、“月供”、“土地使用年限”、“按揭”、“房产权”等地产领域内的新名词，第一次出现在蛇口当年的住房文件中。

时间走向1988年，中国房地产市场日趋活跃，万科、中海、金地等大型房企都在这一年前后陆续进入历史舞台，蛇口地产公司也沉不住气了。

彼时，深圳市财贸公司出售一块荒置已久的土地，政府限时两年内开发，否则予以收回。土地的价格是840万元，拿地需要先付一半地价，即420万元。

对当时的蛇口地产公司而言，这是一个天文数字。王志宏带着一份厚厚的可行性研究报告，跑到香港招商局做正式汇报。结果令人喜出望外，回深的第一时间，他立马转道签约现场，第一份土地交易合同就此尘埃落定。

这块土地，日后被打造成福星大厦，不仅为蛇口地产公司积累了一整套地盘管理、项目管理、项目策划、财务管理、外联管理的经验，而且以高额的回报率完成销售，蛇口地产公司自此走上真正的住房商品化道路，奠定此后“招保万金”的龙头地位。

在这样一连串住宅革新的巨浪翻滚之下，1997年，蛇口地产公司更名为深圳招商房地产有限公司，注册资本进一步增加至1.06亿元，摇身变成招商局蛇口工业区有限公司直属一级全资企业。

史无前例的央企重组

如果说，早期的住房商品化探索，是招商蛇口启航的第一步，那么发生于2015年的二次转型，则是招商蛇口跨越发展，加速“走出去”的新动能。

2015年的最后一天，蛇口工业区换股吸收合并招商地产，新的招商局蛇口工业区控股股份有限公司重新亮相A股资本市场。合并完成后，招商蛇口承继及承接招商地产的全部资产、负债、业务、人员、合同及其他一切权利与义务，招商地产终止上市并注销法人资格。

这是一次历史意义鲜明的举动。当年9月，国务院印发《关于深化国有企业改革的指导意见》，按照以管企业为主向以管资本为主转变的要求，指出要以管资本为主推进国有资产监管机构职能转变；改革国有资本授权经营体制，改组组建国有资本投资、运营公司；推动国有资本合理流动优化配置，清理退出一批、重组整合一批、创新发展一批国有企业。招商蛇口的重组，恰好是国企改革方案出炉后的第一单央企地产重组，为国企改革与央企混改创造一个典型样本。

回溯这起招商系的“重大重组”，当年4月，招商地产停牌，启动吸收合并工作； 6月，招商局蛇口工业区完成股份制改造；9月，完成所有的资产评估，整合方案正式揭晓；10月，股东大会高票通过B股转A股、配套融资、股权激励等方案；随后的两个月，先后获得证监会重组委的通过与批复；12月11日，招商地产B股终止上市……从招商地产到招商蛇口，从000024到001979，历经9个月，这次重组终于尘埃落定。

上市配套融资的同时，招商蛇口也完成了A+B股转A股、央企员工持股计划等难题。时任招商蛇口董事长孙承铭在上市当日说，整个过程中，解决历史遗留问题花了很大的力气，其中最大的问题是土地权归属问题。成立于1979年的招商蛇口在1992年之前是政企合一的企业，1992年股份制改革之后，仍留有很多法律、权属关系问题，需要一一厘清。招商蛇口花了两个半月时间，将所有的权属关系理清楚，并且把不能上市的资产剥离。

这次重组对于招商蛇口而言意义重大，2015年，招商地产已经掉出一线房企行列，当年上半年，其以205亿元的销售额名列房企销售排行榜第15。借助这个历史机遇，招商蛇口在规模上有了更大优势——一方面，当年重组之后，招商蛇口合计在手的土储规模超过2800万平方米，土地资源评估价值高达8900亿元，这些土地资源是后续地产开发的重要保障，促使招商蛇口对于自身盈利能力的预测也大幅提高。

另一方面，重新上市之后,招商蛇口的市值达到1800亿元，成为超越绿地、接近万科的“地产新巨头”。而招商蛇口彼时的五年规划中，战略目标定在5年内要进军房企10强。

在全新征程的起跑阶段，招商蛇口也改变以往单一以房地产开发为主业的模式，在社区开发与运营、园区开发与运营、邮轮产业建设与运营三大核心业务领域全力布局，将自己定位为“产、网、融、城一体化”的综合城市运营服务商。

“前港—中区—后城”的运营模式正是在这个时间点具体形成，这种模式的具体内涵是，通过港口先行、产业园区跟进、配套城市新区开发，实现港、产、城联动，将政府、企业和各类资源协同起来，推动产业的流动和升级。

深圳蛇口邮轮母港是招商蛇口“前港—中区—后城”模式的重要落地，随后，招商蛇口还紧紧抓住“一带一路”的契机，将这一模式逐步复制推广到吉布提、白俄罗斯、斯里兰卡等“一带一路”沿线国家。

转型轻资产运营

当房地产领域的竞争步入深水区，招商蛇口开启了第三次革命——轻资产运营与资产证券化的试水。2017年11月，招商蛇口将包括上海招商局大厦、上海招商局广场、北京招商局大厦在内的京沪三项商办资产全部打包出售给地产基金Super Alliance Real Estate Partners L.P.。

这只地产基金由招商蛇口和太盟投资集团按1：4的出资比例在开曼群岛联合设立，整体规模为16亿元，招商蛇口以3.2亿元持股20%，太盟投资则出资12.8亿元，持有80%的权益。

上述的这三个项目是招商蛇口在核心城市的核心资产。从彼时公告的评估数据来看，截至评估日2017年5月31日，上海招商局大厦、上海招商局广场、北京招商局大厦三项资产合计产生的营业收入约1.02亿元，净利润仅约5127万元。

通过地产基金模式，招商蛇口打通了这三项商业资产的退出途径。这笔交易最终在2018年3月底完成，股权转让对价为45.57亿元，实现的转让收益净额约35.09亿元。这意味着，仅凭3.2亿元的投资，招商蛇口撬动了35亿元的经营利润。

招商蛇口表示，未来将会有更多合适的项目复制该模式，并综合运用地产私募基金、REITS等全生命周期的资本通道，促进持有型物业的周转，实现资源的有效循环。

以地产基金模式实现商办物业的“轻装上阵”。是招商蛇口在地产金融和轻资产业务的首创和试点，预示着招商蛇口在实业与金融紧密结合的道路上又踏出了重要一步。

去地产化和推动持有型物业的产融结合，是重组上市之后招商蛇口一直在大力发展的重点方向。招商蛇口探索出的“产、网、融、城一体化”模式，产业园区是主要载体，除了提供空间之外，还必须具备产业研究、产业聚集以及产业运营能力。招商蛇口园区团队在对外扩张时，相比于传统的一二级土地开发，更加倾向于做一些轻资产和管理输出，尽可能减少自有资金。

在2019年年报中，聚焦“社区、园区、邮轮”开发与运营三大业务的招商蛇口实现营业收入总额约976.72亿元，同比上涨10.64%。其中，社区开发与运营业务的营收占比由2018年的89.14%下降至86.57%；而园区开发与运营、邮轮产业建设与运营两项业务的营收占比则正在提升。

这样的大背景下，充分运用“园区+资本”的运营理念，采取多元化创新投融资模式，是招商蛇口提升轻资产运营能力的必经之路。产城融合之下，招商蛇口对内有利于实现资源互补，对外则可以构建独特的竞争优势。而且通过合作与并购，能多渠道、低成本获取项目资源和资金来源，从而实现新阶段的跨越式发展。

近年来，招商蛇口正逐步推进公司各大业务板块与金融的协同作用。除了地产基金之外，招商蛇口还设立房地产投资信托基金（以下简称“房托基金”），并于去年12月在港交所正式上市。被分拆打包装入这一房托基金的资产，包括招商蛇口位于深圳市南山区蛇口区域的新时代广场、科技大厦、科技大厦二期及数码大厦及蛇口花园城购物中心五项物业资产，涉及物业资产估值约为65.17亿元，总楼面面积约26.24万平方米，可租赁总面积约25万平方米。

房托基金的管理人是招商局置地的全资附属公司，作为招商蛇口旗下港股上市平台，招商局置地被赋予了资管平台的定位，未来的重点业务布局聚焦在招商蛇口商业资产管理与房地产投资信托管理上。

同年，招商蛇口还以现金方式受让中航善达22.35%股份，成为中航善达的控股股东；此后，中航善达发行股份购买招商蛇口子公司招商物业100%股权。透过这笔交易，尚未上市的招商物业获得一个对接资本市场的平台，去年11月，招商局积余产业运营服务股份有限公司（以下简称“招商积余”）顺利登陆A股资本市场。这轮重组上市之后，招商积余的管理总面积超过1.29亿平方米。对于招商蛇口来说，这也是其实现转型运营服务的战略选择之一。