记者 吴小飞 2019年9月16日，绿地集团旗下公司100%控股上海吉盛伟邦国际家具村，随后的“升级改造”引发众多商户的强烈反弹。此事耗时近一年之久，仍未能完全妥善解决，目前尚有近百商户仍未离场，还在等待他们预期的合理补偿……

8月5日，绿地集团吉盛伟邦国际家具村的两位主要责任人：家具村项目总经理王奕、绿地贸易港集团风险管理部总监刘东坡，就家具村项目改造以及商户沟通安置问题，独家接受了记者的采访。

最核心的是，对政府来说，这里的产出有点低了

：2007年签订合约时，绿地跟吉盛伟邦的合作模式是什么？是否参与家具村的运营管理？

家具村：2007年，绿地和吉盛伟邦共同成立了一个合资公司，各占50%股权。在2019年9月100%持股前，绿地并没有参与吉盛伟邦的经营和管理，这一块是由邹文龙的团队来负责。

：2014年红星美凯龙收购吉盛伟邦家具村铩羽，是否跟绿地的干预有关？

家具村：2014年，红星美凯龙计划收购吉盛伟邦集团公司的股权，涉及的项目包括家具村，当时双方就收购的一些条件没有谈妥，跟绿地没有关系。后来他们由股权收购变更为委托管理，委托红星美凯龙车建新的团队对家具村进行管理。这个委托管理大概也只是持续了一年左右。

邹文龙在家具方面的经营是非常好的，但在二期建材方面的经营薄弱，之后红星美凯龙受托管理，重点扑在二期建材的招商方面，一定程度上起到了推动作用。

在我们收购之前，家具村2017年之前的十年并没有产生较好的效益，2017年―2019年有略微收益，从经营业绩上看，情况并不乐观，长期处于不盈利状态。一开始，家具村只有A区和B区，后来慢慢扩建，才好一点。因为这是一种个体商户聚集经营的模式，很多售后做的不尽人意。紧邻家具村的奥特莱斯，每年的经营收入是百亿级别，建筑面积大概只有家具村的1/3—1/2，没法比。总体来讲，商场的经营差强人意。

其实近年来，整个房地产市场行情是往下走的，因为家居跟地产行业密切相关，也不可能有太好的效益。

这里最大的问题是区域发展的问题：在“大虹桥”概念下，近年来赵巷镇作为一个重要区域，是一块投资热土。一方面家具村税收比较低，政府关注税收；另外，相对来说，跟周边重新升级的区域形象差距较大，家具村对面会有阿里、网易等大品牌。最核心的是，对政府来说，这里的产出有点低了。从企业的角度来说，也要考虑客观效益。

：关于升级改造家具村项目，跟政府部门的沟通最早是什么时候？与“浦西软件科技园”的规划是否同步？

家具村：最早跟赵巷镇是怎么谈的，很难有一个具体的时间。浦西信息软件科技园就在我们对面，政府肯定也有升级家具村这块用地的考虑，但家具村的变动是否跟这个规划是同步的，我们不清楚。

：最早跟吉盛伟邦谈全面收购是什么时候？当时双方关于易主后租户问题这一块是怎么谈的？

家具村：最早跟吉盛伟邦谈收购的事，以公告为准。从层级来说，我们确实不是参与者。另外，我们是上市公司，具体时间应该以公告为准。双方最早关于这个事情的接洽时间，我们也不知道。邹总（邹文龙）和我们张总（张玉良），合作了十几年，是长期的合作伙伴，公告说8月1日给了预付款，那很可能7月30日签合同，这都不一定。

：在接盘家具村之前，绿地有没有做过家具村运营的先例？是否对整个家具村及其行业情况做过市场调查？

家具村：绿地没有经营家具行业经验，但商业购物中心是做过的，家具村这种经营模式没有过。如果要谈这个收购，公司前期应该多少做过一些了解，但是不是眼下这个情况不清楚。虽然我们不熟悉这个行业，但这个情况跟购物中心还是有共性的。

现在家具村处理商户交接问题的，除了两个主要的负责人，其余还是吉盛伟邦原来的那些人，他们同时也是处理这些问题的主力。他们懂这个行业应该怎么做，也懂每个客户的来龙去脉，更懂这些客户提出的需求是否合理。

预期利润损失，我们不予补偿

：“9·16”事件发生的背景是什么？为什么会选择这么突然而生硬的方式催告商户离场？

家具村：告知函的内容就是在公示一个未来改造升级的变化，另外希望能跟商户进行相关问题的沟通。

“9·16”之后，实际上仍然有续约的情况，商户可以选择续约或者不续约，续约的前提是商户自愿且要对家具村目前的经营风险充分评估，另外不存在恶意欠租、没有历史欠费且保障以后能正常履约。续约，是租金和物业管理费减半。

：2019年9月和10月，贵司多位项目负责人以及集团副总裁吴晓晖先生在与家具村商户代表沟通时曾承诺，要保障商户不少于18个月的经营期，同时保障家具村稳定有序的营商环境等，但后续并未按照这一承诺执行，是何原因？

家具村：吴晓晖总的承诺确实有，他当时的说法全部内容是：第一2019年11月之后我们正常收租；第二我们努力保持营商环境；第三给予商户18个月的稳定经营期。这三个内容是一体的，不能断章取义。

目前大部分都是欠租欠费，物业管理费都是我们垫付的。

：家具村拆建筑，张贴警示公告等举动，对于正在履约期间的商户而言客观上是一种负面影响，营商环境更是处于很大的不稳定状态，贵司对此的补偿方案是什么？

家具村：不能说对商户完全没有影响，但这种影响是由很多因素组成的。对于这种影响，绿地是有补偿的。

第一次让步商户，是免除2019年9、10月的租金和物业管理费；第二次是农历年前后，如果商户愿意离开，我们可以免掉2~3个月的租费，这前后将近5个月；随后，上海国资委要求我们在力所能及的范围内给予商户两个月的租费减免，我们就连续两个月租费减半，实际上等于免租一个月，跟集团领导报批的时候，对于这么大的让步，领导也很震动。对于那些没有装修或者小额装修的，我们又给一个月（租费减免）。在大的政策框架下，最高的减免额度是7个月的租金和物业管理费。

贴出黄色告示，是因为有商户存在不诚信行为，比如一些消费者预付了定金，但是商家不发货。对这类问题，我们提醒消费者注意购买行为，是站在保护消费者权益的角度。如果在某一家店面门口贴上是诚信商户，则意味着其他是不诚信商户，这才是破坏营商环境的举动。

另外，有一些商户从2018年开始就欠费，这跟家具村要升级改造没有任何关系。

维护营商环境方面，去年9月，我们还做了两拨大的展会活动，今年6月给商户直播卖货，也跟一些商户沟通，他们愿意的话，可以去绿地其它的商贸中心或者线上平台卖货，尽管成效不大，但是也有一些合作。

：在这种大热的夏天，为什么要给商户停电？

家具村：停电的都是期满的商户，我们觉得没有义务了。截至2020年8月5日，家具村商户欠费共计1.16亿元，包括租费欠款5906万元以及滞纳金和房屋占用费等。

：绿地100%控股家具村后，已有多个建筑主体被拆除或者处于正在拆除状态，请问在拆除前是否获得相关政府部门审批？能否出具相应凭证？

家具村：拆房子的行为是绿地的一个事业二部在负责。红房子的物权是绿地的，我们有权进行处置。离场商户的主体建筑外墙被拆，是因为他们离开时，觉得内装还可以再用，自己拆的——虽然合同约定这些墙体的装修归绿地所有，但是本着减少商户损失的立场，我们允许他们离场时带走。还有一些是临时建筑，不拆就是违章。我们接手之后，大部分临时建筑已经到期，政府要求拆除，那就必须拆除。

升级转型方案政府尚未审批。但我们现在处理的是双方的合同问题，跟商户协商沟通阶段，商户的问题完全解决后，才能实施转型升级，正式的改造需要政府的审批。跟用户解除租赁合同是一码事，转型升级是另外一码事。

：目前的商户主要有哪几类，贵司与商户沟通的退场补偿方案分别是什么？

家具村：按照合同期限来说，主要有8年、5年，3年，1年。1年左右的合同占绝大多数。针对不同的商户，大原则是一户一议；对于在合同期内、有重大装修的商户，已经开展了一些评估工作，请具备资质且司法认可的评估单位评估，在此基础上跟商户进行友好协商，找到大家认同的方案来处理。比如富兰蒂斯，它的合同是明年到期，我们沟通的情况是由评估公司评估装修原值，按照一定年限折旧，补偿对方装修残值。另外一个大的补偿是租金和物业管理费的减免，除了去年9、10月份的减免，还有疫情期间的减免，这些对方也认可的。

对于签约后没有开业的，也是评估装修成本，给予赔偿，然后进行一定的免租。评估工作不是全覆盖，一方面评估周期较长，另外先评估几家试点，以观后续效果。是否需要评估，需要根据租户愿意，基于友好协商的立场。

至于预期利润损失，我们不予补偿，这个很难有公允评估，而且行业里没有先例。我们的补偿范围就是实际发生的损失。

比较难沟通的商户：一类是没有任何诉求，约也约不到，这类是最难的；一类是法院判决书都下来了，商户既不执行判决，也不沟通，也找不到人，也不搬走；一类是坚守原来的期待，除了赔偿装修之外，还要用工损失、预期经营损失、商誉损失、代理权损失等，很难沟通。

比如有一个商户，15万盘下来一个二手店面，要求我们赔偿250万元。这个金额是如何计算的：15万元的店面接盘费用、90万元左右的滞销家具商品费用、预计的一年经营损失，算下来250万元，这种案例无法有效沟通。我们双方都要合情合理合法，才能有效解决问题，商户也不能狮子大开口。

：对于美克美家这类大商户，处理方案是什么样的？

家具村：美克美家是唯一一家签8年的商户，退场谈了七八个月，几乎每周都去联系，刚开始他们根本不理。后来是两家公司的法务进行沟通的，他们法务认为，提前解除合同对他们是有利的，最终的方案是6个月的免租。他们是今年7月底离开。

：目前家具村的拆迁公司是否受贵司委派进驻？

家具村：进驻家具村的拆迁队是绿地请的，最早是在今年3月进驻的，当时主要是拆除临时建筑。

：你认为绿地在处理家具村问题上有什么需要反思的吗？

家具村：我到现在不知道两方（绿地与吉盛伟邦）的合同是怎么签署的，我的观点仅代表个人不代表企业，假如合同上能写到在后续与商户问题协商出现了什么情况，邹老板（邹文龙）方面应该负起一定的责任或全部责任、或者协助解决这些问题，结果可能会好些。我个人觉得这是最重要的一条。在某种情况上，邹老板是不是讲清楚这些问题也不知道，所以导致了我们后续在应对这些问题方面很无力。

：你们有没有往公司上级反映过这些问题？

家具村：反映过，但结果还是现在这个结果。

：政府部门一直没有出面协调吗？

家具村：目前，赵巷镇、区、市政府都知道这个事。刚开始他们觉得是双方一些问题的协商与沟通，他们不好出面干预，就是搭建平台让双方坐下来谈，但是发现每次集体谈判就变成了吵架，没有任何结果，大家都是筋疲力尽，解决不了任何问题，然后区、赵巷镇相关政府部门给我们的指导意见就是“一户一议”。最后，市信访办、市国资委、区信访办的意见是：一是对商户做释法的工作；二是能在沟通层面解决的问题尽量沟通解决，否则就走法律途径来解决。

（应受访者要求，回答统一以“家具村”名义代指。）

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