（图片来源：吴小飞 摄影）

记者 吴小飞 2020年7月末的一个周六，上海青浦区赵巷镇的上海吉盛伟邦绿地国际家具村（下称家具村）实木馆的一个门店内，三两消费者在挑选沙发、餐桌类的孤品家具，并试图在“清仓甩卖”、“五折出售”的空间下讨价还价……在家具村，这种情况是普遍现象——不管是几百平的小门店，还是数千平的大独栋。

走进家具村，主入口处标志性的“红房子”处于半拆除状态，随处可见已经拆除和半拆除状的建筑主体，“展区部分商户合同到期且欠费……谨慎下单”、“截至7月家具村已撤场展厅314个”的黑粗字样标语在大幅黄色背板牌上格外醒目，仲夏时节，部分商户却在没有通电的情况下运营……显然，这里已不是一个正常运营状态的商贸区了。

2019年9月16日，绿地控股集团股份有限公司（600606.SH，下称绿地集团）子公司上海绿地商业（集团）有限公司（下称绿地商业）100%控股家具村，以一纸公函的形式告知商户，将对家具村进行升级改造，并劝其尽快配合离场。

这一举动立即引发对此毫无心理准备的商户的剧烈反弹。过去一年，在政府部门介入、双方多轮谈判且有部分商户诉至法院之后，目前仍有近百商户未能与绿地商业达成一致。

问题待解的商户普遍认为，绿地商业违约在先，且前后多次撕毁承诺，未充分关注商户因绿地的“升级改造”而产生的损失，没有沟通诚意、缺乏社会责任感。而绿地商业则认为，部分商户未尽合同责任、连续欠费，“狮子大开口”、存在较多无理要求；对于不可理喻的商户，无法沟通，只能走法律程序。

根据绿地方面的说法，该事件更深层面的背景是，家具村运营多年仍旧不温不火，未达运营企业营收预期，而其所在地的青浦区近年来开始主推“高新产业”、在该区域规划打造“浦西软件园”。而商户在多年苦心经营后，生意逐渐向好，并未察觉外部环境的变化；行业中普遍存在的格式化合同，则为商户后续的维权埋下隐患……

“华东最大”家具商城

上海吉盛伟邦绿地国际家具村市场经营管理有限公司成立于2006年2月，法定代表人是邹文龙。该公司为吉盛伟邦与绿地集团的合资公司，双方各持股50%。

吉盛伟邦家具集团于1989 年在长春创建，法定代表人邹文龙，以经营高档家具商城起家。除了上海的家具村，吉盛伟邦还在吉林长春、广州番禺、广州琶洲建有家居博览中心和家居采购中心，营业总面积达 90 余万平方米，汇聚 1000 余个国内外知名品牌。

绿地商业方面称，就家具村项目而言，绿地在其中仅是持股50%的并列大股东，具体经营管理都是邹文龙的团队在做，绿地并不干预。

2007年，家具村对外招商，在家具行业引发关注。“当时他们的招商宣传口号很响亮，比如‘永不落幕的家具展会’、‘华东地区最大的家具城’、‘厂商旗舰店集群’，比较吸引人。”商户王勇告诉记者。

王勇早在2007年就被家具村的招商广告及其定位所吸引，但深耕家具行业多年的他深知，这样一个家具村没有几年时间的培养和运营，是不可能有稳定客源的，因而直到2010年才正式入驻。

林清是2007年就入驻家具村的商户，她经营的是画廊类的艺术馆。“我们之前跟吉盛伟邦有合作，比较认可他们充满人情味的企业文化，这个家具村一开始运营他们就来跟我们谈，完全是基于前期的信任才到这里来。”林清说。

2007—2010年，家具村的运营十分艰难。“最夸张的一次，三个月都没开张，我们还要拿其它门店的收入来养这里。”林清介绍，家具村地处上海市郊，彼时交通也不便利，再加上品牌定位高端，进入门槛较高，所以整体经营情况并不乐观，直到2011年才开始盈利。

综合多位商户的介绍，2015—2019年上半年，家具村是一个稳定向好的发展态势——随着2011年前后家具村二期项目的拓展和招商，家具村也承接了一些大型展会，加上地铁开通、配套商业逐步完善等因素，家具村的知名度、人流量和客流量日趋增加。

家具村规模的逐步发展壮大，也给商户的持续经营带来极大的信心。林清除了举家搬到家具村、把其它的店面都关了，还将人员和资金全部都投了进来，为此还卖掉了一处房产。到2019年上半年，林清租赁的店铺面积约1500平米。

“2011年前后，邹总（邹文龙）还到我们店里来过，他指着河边的小楼，鼓励我说，未来会把吉盛伟邦打造成国际性家具村，以艺术和设计来主导的一站式购物中心……我们从来没有想过家具村有一天会不存在。”林清说。

这期间，王勇的店面也从400平米逐渐扩大到约6000平米，与家具村有8个店铺合同，商品类型从床垫到沙发，几乎全面覆盖。

根据绿地方面的公告，至2019年上半年，家具村拥有42万平米营业面积（其中有10万余平米为临时建筑），500多家品牌展厅，涵盖建材、家具、灯饰、软装等众多品类。业绩方面，2018 年底，家具村的公司总资产为 14.69 亿元，净资产 6.14 亿元，营业收入 3.37 亿元，净利润 4272 万元。至 2019 年 6 月末，总资产为 14.46 亿元，净资产为 6.4亿元，营业收入 1.52 亿元，净利润 2586 万元。

数百商户遭逢突变

2019年9月16日，绿地商业向各个商户发放升级改造告知函，称绿地已经完成对家具村的收购，将对其进行升级改造，在原址上打造产学研一体的世界级人工智能创新中心“市西科技园”及配套商业，该项目自2019年11月开始，计划周期约4年，希望商户配合。

该函一出，立即引发众多商户的剧烈反弹。他们有的举家指望一个门店来维生，有的投资巨大、甚至举债经营，有的2019年上半年才签的合同、门店还在装修，尚未正式营业……突如其来的变化，对不同商户影响不尽相同，但他们无一例外对此并无心理准备。

实际上，早在2019年7月末8月初，就有商户听说绿地要买家具村股权、商城要被拆除。他们向店面所在区域的家具村运营方负责人核实，得到的回复为，绿地仅收购股权，不涉及经营层面，于商户而言没有任何影响。

这一交易之所以没有引发商户警觉，还因为有前车之鉴。2014年，红星美凯龙（601828.SH）曾试图购买家具村母司股权，收购铩羽，后变为品牌战略合作。随后，红星美凯龙员工进入商场，协助家具村进行二期项目的招商和管理。

2019年9—10月，商户与绿地商业进行了多轮谈判协商。在商户看来，绿地方面最后一次释放“善意”，是该集团副总裁吴晓晖在场的那次谈判。2019年10月29日，吴晓晖与15位商户代表直接对话，并承诺，将保障商场至少18个月的稳定运营，亦保护运营期家具村的营商环境。

但2019年11月，绿地开始向商户发放诉求调查表，推行此前提及的“一户一议”方案，对前期的承诺闭口不谈。

绿地商业相关人士对记者说，所谓“18个月的稳定经营期”，是有前提的，需要商户没有历史欠费、且在2019年11月之后正常交租，不能“断章取义”；至于“一户一议”方案，也是青浦区和赵巷镇政府相关部门给出的指导意见。

绿地商业方面称，鉴于商户情况复杂多样，商户代表并不能代表商户，政府部门之所以主张“一户一议”，是因为“刚开始他们（政府部门）觉得是双方（绿地和商户）的沟通问题，不好出面干预，就是搭建平台让双方坐下来谈，但后来发现每次集体谈就变成了吵架，没有任何结果，大家都是筋疲力尽，解决不了任何问题。”

事实上，不管是“一户一议”，还是“18个月稳定经营期”的承诺，绿地商业执行起来都未能尽如人意。2020年3月，上海疫情防控进入平稳阶段，家具村恢复运营，绿地商业也聘请了拆迁队到家具村拆除部分建筑；4月，在商场内部开始树立提醒消费者“谨慎下单”的大幅告知牌；6月，拆除家具村标志性建筑“红房子”；对于合约到期商户停止供电……

华东政法大学法律学院院长、上海市人大代表金可可告诉记者，绿地商业的上述行为，客观上对正常履约的商户造成了负面影响，未尽“保障稳定营商环境”之责，某种程度上是合同违约。“即便没有写在合同条文里，这也是一种合理预期”。

对此，绿地商业方面表示，“对于非法建筑是合法拆除，警示牌是为了充分保障消费者的合法权益”，“红房子”的物权归绿地所有，且拆除取得了相应的审批文件。

但绿地商业并未向记者提供审批文件凭证。另外，2019年10月，赵巷镇人民政府答商户信访事项意见书曾明确表示，“目前对绿地转型升级的方案，政府尚未审批”。

不对等的租赁关系

据绿地商业提供的数据，家具村合同签约期为一年左右的商铺占比87.5%，共计496铺；其余为期限两年、三年、五年以及八年。金可可认为，就家具村的问题而言，关键是“一年一签”的格式化合同。

综合多位商户反映的意见，基于合同一年一签，2019年1—8月，大部分商户在并不知晓家具村“升级改造”计划的前提下完成了新签、续约。不少商户仅装修门店的费用，少则几十万元，多则数百万元——这部分投入的合理补偿，也是商户们较为重视的问题。

“家具行业都是一年一签，为了方便调价；但是就我合作过的企业来说，虽然合同是‘一年一签’，但没有出现问题的，我们自然不会想到如果企业违约，这种合同会有这么大的隐患。”家具村商户王勇说。

金可可告诉记者，家具销售行业装修成本高，投资和售后的周期都很长，对于这类行业，应该签署比较长期的合同，以保障租户长期运营需求。就家具村而言，小商户动辄数百万的装修投入，却签一年的合同，前提是对长期经营的合理预期。“出租方给了小商户长期期待，合同却一年一签，小商户完全被（大企业）捏在手里了。”

在2019年9月16日绿地商业收购前，家具村的经营主体为吉盛伟邦团队。这意味着，商户一年一签的格式化合同问题、2019年的新签和续约问题，尤其是2019年6—8月签署的合同，缔约方为吉盛伟邦团队。

记者多次联系吉盛伟邦法人代表邹文龙寻求置评，但均未获得回应。

金可可指出，吉盛伟邦和承租人订立合同时，一方面给承租人以长期经营的预期，另一方面利用强势谈判地位，以格式条款不正当签成短期租赁合同，一年租期的约定，或可认定为无效。实际租期，应按其令理性承租人所生之预期认定；对部分承租人，吉盛伟邦在签订或续签租赁合同时，应告知租赁标的即将转让且受让方将收回标的物另作他用的情况，未告知则违反告知义务，构成缔约过失。

《合同法》第229条规定了买卖不破租赁原则——“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”金可可表示，基于这一原则，绿地收购家具村之后，必须把原来的租赁合同期限做满；若要改变建筑的使用方式，就算违约，需要跟原承租人商量，进行充分的赔偿。

目前，商户与绿地商业僵持不下的焦点，是赔偿金额是否合理充分，双方主要通过司法诉讼来解决僵持问题。

记者采访获悉，商户希望得到的赔偿项目主要有：非常规运营期间的房租和物业管理费的减免、门店装修补偿或折旧、预期利润损失、人员遣散费、授权经营损失等。

绿地商业相关人士回应，目前推进的协调方案为：对于非恶意欠款的租户，根据“一户一议”的大原则，给予一定的租金和物业管理费的减免，最大的让步幅度达到了免租费7个月；门店装修经权威机构评估后，按照公允的标准给予补偿或折旧；至于预期经营损失等费用，“没有沟通空间”。

不过，代理多位商户诉讼案件的隆安律师事务所律师郜松江告诉记者，过去一年里，因为商场处于极大的不稳定环境中，大部分商户都没有缴纳租金和物业管理费。就目前的判例情况而言，商户均因为拖欠租金和管理费而败诉。

“也许有的商户部分要求有些过分，但是不可能所有商户的所有要求都过分吧？法院没有一项支持过……法院的公正心很重要……比如说你证据不足，但怎么不足也不说。”郜松江说。

对于目前出现的判例情况，金可可表示，不能仅按照一年一签的合同来处理这件事——这类合同是有一个长期的合理期待的，赔偿项目上，要把装修折旧、预期的经营损失等算上。

如何保障小微企业稳定的营销环境

据绿地商业提供的数据，目前家具村的合同总数为567份，截至2020年8月5日，与绿地商业达成和解意向的为442份，占总合同比为78%，已经撤离家具村的合同为340份，占比60%。

7月25日，记者到达家具村时，已有拆迁队的工作人员在一边拆除一边等待商户离场；实木馆等联合展馆有数家商户在零星的清仓甩卖；展馆主建筑已停止供电供冷，多处出入口不通行，卫生间停用。

绿地商业的告知函称，这次升级改造的背景和规划是：“在青浦区政府的支持下，发挥在产业、商业及科研等多平台的资源优势，将对上海吉盛伟邦国际家具村进行定位调整和升级改造，在原址上打造集产学研一体、产业生态完备、就有领先科技实力的百万方世界级人工智能创新中心——‘市西科技园’，同步引进总部办公、酒店公寓、配套商业、邻里中心等功能业态”。

据上海市政府官网信息，市西软件信息园是上海“十三五”软件和信息服务业布局的重大项目，成立于2017年12月，园区聚焦物联网、云计算、工业软件等软件产业。而浦西软件园核心区选址就定于青浦区赵巷镇——这也是家具村所在区。

绿地商业告诉记者，在“大虹桥”概念下，近年来赵巷镇是一块投资热土，而家具村一方面纳税贡献较低，政府关注税收，另一方面形象较差，跟未来区域升级后的品牌差距较大，“以后这里是网易、阿里、华为这样的大品牌”。

绿地商业相关人士也坦陈，家具村最核心的问题是产出太低——不管是对于绿地还是对于政府，都需要考虑客观效益。

7月末至8月初，记者前后多次联系青浦区人民政府、青浦区宣传部，赵巷镇信访办等政府职能部门，8月7日，青浦区宣传部一位陈姓科长告诉记者，目前有关家具村的问题由上海市国资委统一督导处理。

金可可感慨，家具村的这些小商户算是中产群体，实际上面对大企业的“升级改造”，小商户是无力抵抗的，特别是对于举全家之力在此经营的商户，根本没有应对这类风险的能力。他曾在上海人代会上呼吁，要保护小微企业的合法权益，保障稳定的营商环境。

“事后这些人（商户）对社会、对营商环境还有什么信任可言？他们对社会怎么会满意呢？这不是他们商业上的经营问题，他们会觉得自己被欺负了。这时候法院的作用是非常重要的，否则，商户真的一点办法都没有。”金可可说。

（应受访者要求，王勇、林清均为化名）

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