经济观察报 记者 陈月芹 作为万科多元化赛道上的一程，万科泊寓曾瞄准“那些事业没有最后定型，还有抱负、有理想”的年轻人，这三个标签同样适用于还在摸索的万科长租公寓事业。

在万科的商业版图中，长租公寓曾被寄予厚望，万科不惜重金在北京、深圳等地攻城略地，但与所有运营型物业一样，投资大、回报周期长、积压资金等问题也是长租公寓面临的商业难题。

2019年万科对包括长租公寓在内的新业务进行重新“思考”，包括暂停新拓“万村计划”，长租公寓业务也开始“收敛”。如何在投资和收益之间寻找一个平衡点，也是万科一直在探索的。

7月，北京成寿寺集体土地建设租赁住房项目“泊寓｜院儿”正式入市，这也是全国首个集体土地租赁房项目，目前901套房源已公开面向市场出租，第一批235套房源已于5月下旬租罄。

作为建设方、运营方，万科将如何做好这笔长达45-50年的生意，把帐算平，继而实现可持续盈利，不仅是政府、村集体和万科关心的问题，也是投资者关心和其他房企所关注的重点。

算得过账吗？

成寿寺泊寓项目位于南三环方庄桥西南角，总用地面积为1.03万平方米，总建筑面积为4.75万平方米。4栋长租公寓计容建筑面积为2.88万平方米；地下建筑面积为1.87万平方米，包括商业空间和车库。

成寿寺泊寓项目由丰台区南苑乡成寿寺村与万科合作，其中成寿寺村以土地经营权作为出资，万科负责项目的开发、建设和运营等，项目建成后，万科可获得项目45年经营管理权及收益权。

2018年4月，北京金城源投资管理公司与北京万科企业有限公司共出资成立了北京金城万源置业有限公司，作为成寿寺泊寓项目公司，前者代表南苑乡成寿寺村集体持股51%，北京万科持股49%。

由于不需要支付出让成本，成寿寺项目最大的投入来自建安、装修等成本，万科负责投入建设开发成本和后期运营成本。据统计，成寿寺泊寓项目的建安成本约为1.2万元/平，整个项目建设投入约为5.7亿元。

万科每年需要付给村集体一笔保底租金收益，如果盈利超出预期，村集体还会分享一定的分红。一位top5集中式长租公寓高管透露，此类集体土地租赁项目的保底租金很低，约为0.1元/平方米/月。“集体土地建租赁住房的土地成本近乎为0。”成寿寺泊寓负责人介绍，万科需付一笔集体土地的使用权和经营权费，但放在45年经营时间里，这笔费用可以忽略不计。

成寿寺泊寓有约901间公寓及3800平商业和600平社区配套面积。其中，公寓分20、29平方米独立开间两种户型，29平方米大开间还有36套宠物、健身等5种主题房，两种户型实际居住面积为14、19平方米。

提前预租享受优惠后的租金约为2800-3000元、4700-5500元，企业客户批量定租可减5%租金。主题房租金较普通大户型公寓的价格高300-500元/间。

从两种面积房源比例上看，20、29平方米户型基本各占一半，根据泊寓方公布优惠后租金上限计算，在所有房源满租情况下，成寿寺泊寓项目的租金收入约为360万元/月，每年租金收入大约在4320万元左右。

北京万科方面表示，除了应缴纳的水电费用，泊寓租户不需要承担服务费等额外费用。

贝壳找房信息显示，项目周边方庄和成寿寺40-50平方米普通一居室整租价格在4000-5000元/月左右；合租价格在2000-3000元/月左右；自如合租的价格多数在2500-3500元/月左右。

成寿寺泊寓还配有300个车位，按照每个车位每月租金500元计算，每年车位收入大约为180万元。

此外，项目配套的临街商铺、地下一层的文化美食街也能贡献一定租金。一位负责成寿寺泊寓的工作人员告诉经济观察报，后期北京万科会利用社区配套的公共空间做增值服务，以及面向租户的增值服务等，但公寓租金收入仍占大头。

能省则省

“发现想要把这件事情做成，比想象中难得多。”万科副总裁、北京区域首席执行官兼北京万科总经理刘肖直言，集体土地建租赁住房有一定限制，需要倒逼开发商的运营能力，持续控制运营成本，运营细节也很重要。“资金成本低、运营成本低、建造时间短就比其他企业有优势。”刘肖总结。

成寿寺泊寓项目最初定位为打造一个“3000元租金、40分钟通勤时间”面向年轻人的公寓。根据成本测算，3000元租金的概念下，理论上每平米建安成本约为1.2万元。

首先，“地价要低，和村里谈”，严控土地获取或使用的成本是刘肖总结出来的第一个要素。

其次，建安成本是最大的痛点。刘肖透露，由于建筑规范上没有专门的长租公寓标准，最后就变成了没有标准，要一切从严，成本也最高，比如车位配比、日照、防火，这给成本带来巨大增量和不确定性。

例如，防火标准按什么来？刘肖进一步解释，住宅防火是分层的，而公寓项目需按酒店的标准来，分户防火，每户都有消防喷淋、弱电系统，强电系统等。

地下室占据着一个项目不小比例的建安成本，按照住宅标准，北京市车位配比是1:1，该项目需挖4-5层。北京万科以车位非年轻人刚需为由，和丰台区开专家论证会，最后将车库比例降至1:0.36，约有300个车位，车位月租金500元。

上述长租公寓高管表示，少挖两层地下室预计能节省3000多万元。其所负责的集中式长租项目也遇到车库比问题，需要和区政府做工作，但一般车位配比只能降到1：0.5-0.6。

建设进程同样考验开发商如何更高效地利用时间和空间。成寿寺泊寓项目于2018年3月15日取得立项批复，8月23日取得“工程施工许可证”，总用时5个月，比计划提前2个月开工。

为节省施工时间，万科以全干法装修消除现场湿作业，雨季施工易于穿插、无需立面封闭，装修工期由30天缩短至10天；项目单层极限施工时间因采用架空体系+机电标准管井、标准路由，实现主体结构施工无需等待封顶，工期缩减到15天。

项目运营成本也是一笔不小的开支，据一位在北京做长租公寓的人士透露，900间房的集中式公寓项目，包括人工成本在内各种成本算下来，每年运营成本至少在2000万元左右，其中人工成本占比较大。“实际上，北京市场里，有实力去做集体土地租赁项目的主体屈指可数。”北京万科泊寓负责人坦言，项目建设投入很大，且集体土地不是招拍挂获取的，不能用作抵押，因此开发商在资金、贷款上要做很多突破。

其透露，北京万科以信用作为担保，通过国开行获得了25年期国开行专项信用贷，低息，融资成本较低。

北京万科负责人指出，成寿寺项目仍需按照12%上缴房产税，目前可实现约6%的资产回报率，属于微利可持续。如果政府能在税费上给予减免，建议降至4%，集体土地租赁项目会更可持续。

吃螃蟹的人

万科是2017年以来此轮集体土地建设租赁住房风口上，第一个吃螃蟹的企业。

2017年，北京对楼市打出了一整套“组合拳”，冰与火的分水岭自“317”新政开始，北京发布限购新政，要求认房又认贷，通过拉高购房门槛遏制投机，房价开始下滑。

除了在交易上出招，北京着手“多主体供给、多渠道保障”增加住房供应，落实中央关于“房子是用来住的，不是用来炒的”定位。

集体土地建设租赁住房，正是3年前住建部、国土资源部联合为超大城市、核心城市完善租购并举的住房体系，以缓解住房供需矛盾开出的考卷，北京、上海、广州等13个城市应约作答。

2017年8月，原国土资源部、住建部印发《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》。3个月后，北京市规划国土委、住建委发布《关于进一步加强利用集体土地建设租赁住房工作的有关意见》，明确集体租赁住房是农民集体持有的租赁物业，可依法出租获取收益。不得对外出售或以租代售。

同时，按照《北京城市总体规划(2016-2035)》的要求，2017-2021年北京将供应1000公顷集体土地，用于建设集体租赁住房，其中租赁住房50万套。

随后，2018年首批集体土地租赁房项目签约、开工建设。到如今，首批项目逐步竣工、投入市场。

万科是其中第一批抢跑的入局者，目前北京万科获取了6个集体土地租赁项目，总投资额约90亿元，建筑面积75万平方米，计划供应约2万套/间租赁房源。2020年-2022年3年间，北京万科计划每年新增约7000间租赁房源。

在房企自营长租公寓方面，最早在长租公寓领域试水的开发商亦属万科。早在2015年年初，便推出长租公寓品牌“万科驿”，后更名为“泊寓”，2017年加速规模扩张，成功在全国范围内开发8.4万间公寓，开业超2.4万间。

同样是2017年这一节点，万科高调推出“万村计划”，以承租后改造的方式对城中村进行综合整治及租赁运营，并植入商业、产业、文化等内容，试图以较低成本，发掘存量物业改造，推动居住升级。

作为全国试点城市，2017年北京已确定集体土地租赁住房项目39个，涉及朝阳、海淀、丰台、顺义、昌平、大兴等12个区。

前述长租公寓高管直言，北京的集体用地租赁项目整个成本投入非常大，不是随便一家开发商都玩得起来的。

集体租赁用地和集体用地有本质区别。该高管解释称，北京的集体租赁用地入市流程是区级下达立项指标，各乡自愿上报，还要去区里规划部门改土地性质，通过一系列手续将集体用地转成集体租赁用地，接着才能按照正常土地开发建设，最后只能用于房屋租赁。

“它一定程度上和上海的存量用地‘二次开发’很像，但上海是工改租、商改租，还是走正常的招拍挂程序。”

北京集体租赁项目常规的开发模式是：村集体经济组织和社会企业成立合资公司，村集体部分占51%，企业占股49%。不过，最近制度上有调整，村集体占股比例可以更低，上述高管指出。

上述北京万科负责人表示，北京万科并不直接和每一个村集体对接，而是各区里成立一个公司平台，在区的指导下洽谈合作模式、商业条款。

彼时区里也考虑到，土地开发住宅后，村民获得一笔拆迁款，相当于透支了四五十年的收益，可能在一代人身上全都花完了，因此区里更倾向于村集体能获得长期保底收益加分红，村民每个月有基本的保障。

尽管不需要土地成本，许多区政府也十分鼓励企业来拿集体土地租赁项目，但该高管仍对集体用地租赁项目保持谨慎态度：“2017年、2018年里推出的部分土地位置比较偏远，租赁价值不高，比如顺义的地用来做租赁就很难。”

因此，集体土地租赁项目对交通、区位要求很高，建安成本差异不大的情况下，三四环内项目的租金能开到3000元-5000元，出租率较高，但到了5、6环外就很难算平帐。

该高管及团队测算过，某个5-6环间的长租公寓项目，土地不要钱，也不收取土地租金，即便如此，建设成本投入进去都很难收回来，商业逻辑不成立。