记者 张凤玲 6月21日，由经济观察报主办的第十三届（2016）中国蓝筹地产年会在北京举办，国家发改委城市和小城镇中心主任李铁阐述了如何在城镇化发展趋势下窥探地产前景。

一、新型城镇化和房地产有直接的关系

李铁：2015年城镇化率达到56.1%，城镇人口7.6亿，预计到2020年大约还有5600万人口再进入城市，城镇人口达到8亿多。如果按每年0.6-0.8的增长速度，到2030年城镇人口会达到9亿。

9亿意味着什么呢？

首先对房地产商意味着巨大的商机。现有的存量人口排除改善的需求，新增的农民工进入城市，存量2.6亿，这意味着八千个家庭，每人要按人均35平米左右，总体大概80亿平米的需求，如果我们解决了这些人口进城的问题，居住的问题，这个不会有太大的问题，但事实不是如此。　

二、房地产发展的两大困境

李铁：我们面临两大困境，第一困境就是农民进城购房欲望并不是很强烈，户籍制度和土地制度需改善。2015年农民工购房比重只占1.3％，2.6亿农民工只有200多万人购买住房，其中49.1%是在县城以下生活，剩下50%在不同的城市，300万人平均每户100平米，才能卖到1亿平米销售量，这对我们现在房地产的形势是杯水车薪。

土地制度改革发展落后，在国家统计56亿平米的挤压库存，我们调查到，有些特大城市，大城市郊区与城市30万人口，现在挤压500万平米。这是什么概念呢？最高销售期每年是30万平米，500万平米相当于16年的挤压期。住房挤压这个现象在三四线城市，甚至包括二线城市普遍存在。有的城市是十几年的挤压期，上百亿平米的住房销售挤压，意味着什么？意味着我们未来可能销售十年左右的消化不了。

三、房价上涨与城市转型

李铁：最近看到一系列的北上广深的房价上涨。各地方政府出台了很多政策，影响到中央政府很多决策，在更广大的三四线城市不是房价问题，而是房子能不能卖出去。去年、前年我们调查，很多地方2015年一亩地都没出去，过去在建，未来怎么办？这是一个难以解决的问题。针对这些问题，我想有两个要解决的现实。

第一个，政府怎么转型来促进城市的发展，实现以人为本的城市化。

第二个，就是我们怎么样来推动房地产商转型，有几个问题要考虑。

一个是宏观上怎么来解决房地产投向。只要人口流入比重越大的地方，房子供不应求，而且房价上涨。二是我们注意到真正吸引人口活力两头，一是特大城市，第二是五万到二十万人口的小城市。我们做过调查，就这种规模的城市活力最强。在空间选择上，我们最近也注意到了，全世界城市发展的规模，并不都一定向特大城市去集中，而恰恰在中国五万到二十万人这样的城市。购买住房50%是集中在这些地方，需要什么样的住房是我们地产商要考虑的。

不仅房地产商要转型，城市政府也要转型。为什么呢？在市场经济国家，商品仅仅是由企业生产的，但是我们知道房地产不仅仅是由企业推动，而且政府也在推动。据统计，房地产占地方政府财政的60%，高的甚至70%，在某些地方甚至超过了财政收入，推动政府把更多精力放在房地产城市建设上。