经济观察报 记者 陈哲 8月26日，融创中国（01918.HK）发布2013年中期业绩。经营期内，融创收入85.63亿元（人民币，下同），同比大增99%；毛利17.79亿元，同比增长29%；核心净利润8.45亿元，同比增长39%。

在合约销售指标上，融创半年完成236亿元销售额，同比增长89%，完成全年目标过半，在上半年房企销售排行榜中位列第11位。

融创无疑是近几年成长最快的房地产公司，董事长孙宏斌将秘诀归功于两大法宝，聚焦与合作。

不过，连续高企的土地成本，似乎令融创有主动放缓速度的迹象。华泰香港认为，融创的利润水平可能会有所调整。

融创下半年的可售货值近700亿元。按照公司执行总裁汪孟德的说法，“超过450亿的全年指标没问题，但超多少，要视拿地的情况来定。”

聚焦成效初显

上半年土地市场火爆，融创新增5幅土地，由此，其权益土地储备达到1090万平方米，首度破千万。

值得注意的是，今年融创加大了对新进入城市杭州的投资，5幅土地中的3幅都在该区域。

“没必要去那么多的城市，事实证明我们的区域聚焦发挥了很明显的优势，机会成本会降低很多。比如在北京和上海拿地，其他人想拿，你要么超过我的上限，要么就与我合作。”孙宏斌说。

从最初的天津和北京，到过去两年中的上海和杭州，融创每进入一个城市，采取深耕方式，迅速建立优势。

“我们仍然会坚持内部的拿地纪律。”孙宏斌说。对于上半年唯一一幅招牌挂用地亦庄地块，他在中报业绩会上用相当长的篇幅来还原拿地思路，向外界证明投资的审慎原则。

半个月前，融创、葛洲坝联合体，以41.2亿元总价拿下亦庄两幅土地，楼面地价不菲。

按照融创的内部测算，该地块扣除限价房后，楼面价应该在2.5万元左右。并且，在建完限价房后，商品房部分容积率可以达到1.0左右。

目前在亦庄地区，唯一待供应的低密度项目为中信的一幅别墅地块，容积率为1.2，项目毛坯售价拟4.7万元/平方米。类比计算，融创亦庄项目仍有较大的盈利空间。

“我认为亦庄是北京市场的价值洼地，是这个城市唯一有产业的五个区域之一，配套都非常成熟，甚至比孙河要好很多。”孙宏斌说。孙河是上半年北京土地市场最火爆的区域之一。

“公司对土地的判断、对机会成本的测算，非常严格，如果达不到标准，宁愿放弃。”孙宏斌说。

据悉，融创8月底在厦门竞逐一幅土地，由于最后楼面地价达到1.1万元/平方米，远超6000元/平方米预算，最后融创果断放弃进入福建市场的这次机会。

合作成常规动作

今年融创中报唯一的一个下降指标，是整体毛利率水平从去年同期的31.98%下滑至20.78%，大幅低于大中型内房股平均水平。

“它是结构性的调整，主要因为绿城资产包中，上海玉兰花园和苏州御园两个项目拉下来，一开始我们预计这两个项目能够做平就不错了，现在已经做到8%左右。”孙宏斌说。

孙宏斌认为，从整体上看，绿城资产包的现金流非常好，IRR（内部收益率）超过50%，实际毛利和盈利能力比较出色，加之融创的介入管理，未来前景非常乐观。

华泰香港的分析报告似乎验证了孙的上述说法：剔除收购项目的影响，融创毛利维持在31.4%的正常水平。同时收购西山壹号院和上海黄浦湾项目所带来的8.1亿评估增值摊销成本，使综合毛利进一步下行。

事实上，与绿城的合作，除了资产规模、公司价值和未来业绩的提升，对于融创深耕长三角区域和自身品质服务的提升也大有裨益。上半年，融绿公司在完成既有项目的基础上，又展开新的收购，包括以近80亿元获得了上海盛世滨江项目。

“收购合适的项目，比招拍挂更合适。”孙宏斌在谈到多个项目收购的成功时解释，“我们有合作精神，也不去计较那么多，这让我们有了很多的机会。”

此外，2012年，融绿公司销售额超过90亿元，对融创整体销售额贡献超过20%，这一比例显然将在今年有进一步的提升。

融创CFO黄书平说，刚和绿城合作时，融创整体可售库存约660亿元，而目前融绿公司这个合作平台的货值已经增加到1200亿元。

除了绿城，融创的合作者也非常广泛，目前全国五大区域的众多发展项目中，合营项目的比例接近60%。如新进入的杭州，融创5个项目有5个合作伙伴，包括绿城、杭州城建、世茂、九龙仓、吉利。“现在很多地都比较贵，不和别人合作挺难做。”孙宏斌说。

三大风控指标

截至今年年中，融创账面上握有144.95亿元的现金及等价物，有息负债率由年初的78.9%下降到71.8%。市场人士猜测，融创在下半年投资市场上仍将表现活跃。

据悉，在目前京津沪渝杭五大区域，八个城市的基础上，融创希望今年进一步研究进入新城市的机会。

“现有的城市已经有很大的空间，足够我们做了。融创会比较小心进一个城市，在看好的城市能够拿到比较好的项目，我们才会进入；再好的城市，项目不对也不合适。”孙宏斌说，“同时，我们的负债率一定会控制在70%~95%之间。”

“管理层更关注的，第一是公司核心利润的增长，第二是公司整体的ROE水平，融创的ROE在行业排前列，第三是现金周转速度。”黄书平表示，在这三个重要关注点上，融创上半年做得很不错。

一个值得注意的信号是，在市场看来，融创全年450亿元的销售目标似乎有望超额完成，但对于超多少，公司似乎并无太大的压力。

“全年实际的完成情况，要看下半年投资的情况。有合适土地要拿，我们就多卖一点，没有合适的地块，销售可能就不那么追求速度，稳一稳，甚至适当提提价。”融创执行总裁汪孟德说。

通过这样的表态，融创正在对外界塑造一个从容的形象：在现金流的重要衡量指标——销售回款上，这家公司似乎已经不那么急迫。