经济观察报 范欣/文 北京市统计局近日发布的最新数据显示，上半年，北京商品住宅销售面积为479.4万平方米，同比增长23.2%，其中7月中上旬，北京全市住宅（新建商品住宅和二手住宅）网签总量为18398套，比6月份同期上涨了22.1%，比去年同期的网签量涨幅更是达到了64.6%。上半年全国一线城市房地产普遍回暖，许多开发商、专家纷纷预测房地产拐点已到，下半年房价将快速反弹，许多购房者担心房价再次快速上涨。笔者以为可能性较小，原因如下：

第一，货币投放减速。2003年至今房价快速上涨主要缘于过多的货币投放，6月末广义货币M2余额已达92.5万亿元，M2与GDP的比值已超1.8，超过美国、日本等主要发达经济体。过多货币投放必然导致资产价格泡沫，一线城市房地产投资收益率早已超过安全边际，以租售比计算，在北京投资一套房子回报周期高达30年。在一个以货币投放主导的房地产市场中，一旦货币供给减速，房价上涨将成为无源之水。2012年央行将M2增速目标设定在14%，目前看来，完成难度较大，因为新增货币供给量主要由两个因素构成，即新增贷款与新增外汇占款，从央行最近公布的数据看，上半年新增贷款4.86万亿元，新增外汇占款3024亿元，由此预计全年新增贷款约为8万亿元，新增外汇占款少于1万亿元，加上央行到期央票，全年广义货币M2增速降到13%以内是大概率事件，而过去5年M2的平均增速高达19%。货币投放的减速不支持房价的快速上涨。

第二，通缩风险不支持房价大涨。改革开放以来支持经济持续上涨的人口红利、制度红利、环境红利正在逐渐消退，经济增长率的中枢正在逐渐下移。从去年下半年开始外汇占款增量逐渐减少、衡量跨境资本流动的替代性指标（外汇占款-贸易顺差-FDI）在二季度开始出现大幅减少，资金呈现出从国内流出的迹象。多年来人民币“对内贬值，对外升值”在未来很可能演变为“对内升值，对外贬值”，央行需要不断下调存款准备金率以释放流动性，避免国内因流动性不足导致资产价格大幅下降。商业银行由于利差不断收紧、存贷比限制及地方债务带来的坏账风险等因素导致对外放款积极性将逐渐减弱，经济有可能进入通缩周期，通缩周期房价是不可能大幅上涨的。

第三，房屋供给大幅度增加。国家统计局公布的上半年商品房（住宅）销售面积为35347万平方米，销售额19323亿元，施工面积高达35.7亿平方米，以现有价格计算，目前施工面积全部销售需要19.5万亿人民币。考虑到房地产开发周期一般在2~3年左右，即使今后三年都没有新土地开工，每年商品房销售额都必须保证在6.5万亿以上才能完全消化现有库存。而商品房（住宅）创出销售额新高的2011年仅为4.8万亿元。因此，未来商品房去库存任务仍较严峻。

第四，居民购买力下降。最近的一份田野调查报告《中国家庭金融调查报告》显示，中国最富裕的10%的家庭拥有75%的储蓄存款和85%的家庭总资产。央行上半年数据显示我国居民住户存款额为39.5万亿元，贷款为14.7万亿元，住户部门存款/住户部门贷款为2.68倍，这一数值在2009年为4.2倍。仅2009-2011　年的三年住户部门贷款净增 7.9　万亿，这些负债主要是中等或中等以下收入的家庭来承担，由此表明在高价位上进一步支持房地产增长的刚性需求可能并不如想象中强健。

第五，房价快速反弹可能导致国家再次调控。温家宝总理今年第五次谈房价，均强调房价合理回归，如房价再次大幅度上涨极有可能招致更严厉的调控手段出现，导致泡沫刚性破裂。

综上所述，从货币投放、经济通缩压力、房屋供给量大幅增加、居民购买力下降以及国家调控角度都不支持下半年房价大幅上涨。

（作者为中国工业经济联合会分析师）