经济观察报 评论员 吕尚春 从“红五月”到“火六月”，沉寂了一年有余的房地产市场，又开始零星上演彻夜排队、开盘日光的场面。恍惚回到2009年，尽管住建部以及诸多专家均表态调控仍将持续，然而过往的调控历程表明，在经济大盘停滞甚至恶化之时，房地产被推至“救火队员”的角色往往是调控终曲。

从年初至今，近40个限购城市，在政策红线左右奔突，佛山、芜湖、上海的“新政”被先后叫停，调控政策一度呈现出一股决绝之气。然而从一季度的地方政府财政困局，直至近期经济形势急转直下，调控松动已成为社会隐然的预期。

房地产从热到冷，从冷回暖，自2003年4月份首个房地产调控文件121号文至今，十载已逝，房地产调控却依然挣扎在收还是放、紧还是松的纠结之中。

事实上，这样的纠结是有基因的，121号文件首次提出对房地产贷款予以约束，然而在2003年8月份化解121号文件的18号文件随即出台，肯定了“房地产行业在经济中的支柱作用”。在相当一段时间内，是用低速、长效的结构转型构建经济，还是依靠土地经济、房地产开发立竿见影，GDP落袋为安，成为每一轮宏观调控都面临的短长博弈。

2009年末，是2005年第一轮房地产调控和2008年第二轮调控发挥实质抑制作用的“高压期”，房价应声止涨，然而，2010年春季的松动政策的突降之后，房价迅速反弹致使民间情绪沸腾一时。始自2011年初的第三轮调控维持至今，限购尚未取消，然而种种“越狱”的可能性却在强烈撞击着矜持中的第三轮调控防线。可以预期的是，如果经济持续下行，对第二套住房的限购行将适度放松。

如果商品房再度升温，作为平衡社会需求的另一端，“保障房”是不是可以践行其保障功能呢？这几乎是一个悖论，建造保障房，恰恰需要占用可资卖钱生财的经营性用地，除非严明的制度安排与长期实践中的不断矫正，否则仅仅凭行政力量无法摆平其中的“利益最大化”倾向。老实说，目前各地汇报的保障房名录，多为各类房产拼凑而成，并非实打实的干货，指望保障房成为高房价的卸压容器，仍是一个漫长而艰巨的事情。

什么时候房价不再是一个撕咬社会的猛禽？

商品房像商品房，保障房像保障房，在这方面，德国、新加坡、韩国等等可资借鉴。大多数成熟的市场经济地区，商品房能够做到不过度“资产化”，令热钱持有房产无暴利可图；而另一面则是公平、透明的保障房分配机制，依靠政府扶持、民间参与维持保障房运转，而非纯粹的国有化运营。更为宽阔的背景则是GDP主义与土地经济不再有寄生关系，一个鲜活的指标是，在各个城市周边的种种园区，药谷、硅谷以及形形色色的产业基地能名实相符，而不是打着园区的名义，里面是包着皮的别墅、豪宅。

理论上，如上几条并非不能实现，但看看周遭，近十年调控之后，我们也只能叹息：或许这些理论注定不会适用于中国。