作者，任志强。“商品房并非人人买得起”，“炒房无罪”，“房价一点也不高”，当任志强说出这些话时，必定招致众声反驳，甚至谩骂和攻击。但近年来的房地产市场，却一步步地印证了任志强的观点。当人们正为掐头去尾后的任式雷言大骂，房价却正如其所言，噌噌上涨。他放出“雷言”的同时，也在不断指责人们曲解了他的原意。是他太过狂傲，还是我们太过粗心？今天，让我们静下心来读任志强。本书为任志强近三年来的在房地产领域的发言结集。其中包含保障性住房、房地产市场化、地价与房价的关系、房地产泡沫、房产投资等各个方面，言辞辛辣而鞭辟入里。他的观点是对是错，任你评说。
策划：蓝狮子财经出版中心
出版：中信出版社
定价：39.00元
出版时间：2010年10月
目录：
自序
第二章：是市场化的问题吗？
第三章：别拿日本泡沫当镜子
第四章：地价推高房价勿庸置疑
第五章：请用数据说服我
第六章：情绪不能代替规律
第七章：何须分清几套房？
第二章：是市场化的问题吗？
| 还给市场定价权 |
价格是如何产生的？经济学给出的答案是：价格是由市场确定的，价格是交易的双方博弈的结果。
最初的农民有了多余的农作物产品，最初的猎人有了多余的皮毛或肉类，就出现了人类相互之间的交易。那时并没有货币，价格是在物与物之间按各自付出的劳动和需求进行博弈而形成的。于是经济学家们就根据这种最原始的交换方式总结出了一种现象，那就是价格是因为有市场中的交换，由交易双方经过博弈而产生的共识。
货币不过是衡量不同价格的一个标准，并不直接决定劳动产品或服务的价格，但各种货币之间的价格会间接地影响被交换物的价格，总之，价格是由市场所决定的。
证监会在讨论首次发行的股票定价问题时，在市场的定价问题上试图用市场化的方式找到一种好办法。但在垄断的审批制度下，这种表面看来市场化的手段却可能被利益集团所操纵，不如像马云说的那样，让企业家与市场去博弈，选择一个市场化的定价方式。
黄金与石油等大宗商品的定价，只要不是在垄断的条件下，就一定是一种市场博弈的结果，是由市场的供求关系（包括投机因素）决定的。单纯的计划经济缺乏博弈中的定价机制，因此价格失去了调节资源配置的功能，失去了调节土地、劳动要素的功能，失去了资本逐利的动力，失去了创新与效率的激励，也因此失去了经济发展的内生动力。
中国实行市场化改革之后，经济发展取得了重大成功，其中一个重要原因就是发挥了市场定价机制的作用。中国改革初期首先遇到的就是价格问题，不突破市场定价的难关就无法摆脱计划经济的约束，于是就开始有了双轨制的价格过渡和价格闯关的试验。实践与历史都证明，只有让市场拥有定价权，经济才能活跃与发展，因此人大多次修改了《价格法》将大多数商品的定价交给了市场。
但遗憾的是改革已经进行30年了，价格的改革却并未彻底。《价格法》的解释权让本来定义非常清楚的条款被加上了许多约束条件，一些本应是政府指导价的商品变成了指令性定价，一些本应是市场调节价的商品变成了政府指导价或指令性、限制性价格，于是市场的价格信号作用再次失灵了。
每当政府用“看得见的手”剥夺了市场的定价权之后，市场的价格信号扭曲，价值与价格严重背离时，经济就一定会出现波动或下滑，市场的活力与政府“闲不住的手”的力量大小成反比；每当政府的力量加强时，市场的活力就减弱了；每当政府的干预削弱时，市场的能力就会焕发出来并推动经济的活跃。
住房的价格分为两类，按《城市房地产管理法》与国务院55号令①的分类，分为国有划拨土地与商品化出让土地，从土地性质上将建筑分为了市场化的商品部分与非市场化的保障部分。同样《价格法》也将此分为两类：政府所管的划拨土地上的保障性住房由政府定价，而出让土地上的商品房则是市场调节价。住建部的88号令《商品房销售管理办法》专门指出商品房的价格是市场调节价，不是政府指导价或政府指令性价格。
各种法律都已明确了一点，出让土地上的商品房定价在市场而不在政府，但政府却会用“看得见的手”来指导与指令价格。
自2003年以来，几乎所有的房地产调控政策都忘不了政府用“看得见的手”来调控房地产市场的价格，包括利率、信贷、土地税收等各种手段屡战屡败之后，又用起了房型面积的微观手段，再不行就干脆直接用两限房的限制性价格来指导市场。
限价房本来就违背了市场规范的商品原则，同时违背了住建部的88号令、违背了《价格法》和《城市房地产管理法》，但却能冠冕堂皇地登上大雅之堂。再不行就用舆论与宣传工具、用政府官员的讲话和文件来左右市场的价格。
当供不应求时，土地的价格暴涨并推动房价上涨，就像铁矿石的价格上涨时，钢材的价格也随之上涨。但供过于求时，钢材的价格就不能不下降了，同样当销售下降，房地产的价格也会出现下降。这本是一种市场行为，是无可非议的，但要强调的是，这种升与降本应是市场的定价权，现在却并非掌握在市场的手中。
投资者是根据城市发展、家庭分裂、收入增长等各种环境条件来预测市场的需求并决定投资的扩大与缩减的（就像欧佩克的减产与增产），用供求关系来平衡与博弈价格并从中获取利润。但中国的需求却是在政府政策的调控手中，当市场中的需求被政策扭曲和舆论压抑时，这种需求并不参与市场的价格博弈，于是价格的信号作用也就失灵了，博弈在任何时候向天平的一边倒时，都不会有合理的价格。
政府曾经用土地和信贷闸门收紧的垄断让博弈的天平倒向了供给一方，于是整个社会都产生了对供给方的仇恨，甚至将其妖魔化。反之，如今政府又用“看得见的手”将博弈的天平一方压向了需求方，但压的力量强大且长久的后果最终是让政府“看得见的手”被烧伤。当土地的收益大幅下降、国有土地资源价格暴跌、国民的财富效应暴跌时，就出现了“搬起石头砸自己的脚”的情况。于是地方政府又不得不反过来出台各种政策以调节博弈的天平，来拯救自己被砸伤的脚。最终只能将商品的定价还给市场，让市场用价格发现、用供求之间的博弈来决定价格。当然前提是政府必须放弃用“看得见的手”形成的垄断。
两会期间，大城市的官员在讨论房价高、收入低的同时，小城市的官员们却在抱怨房价低、市场化尚未开始、城市建设还很落后。这恰恰说明了中国660个城市发展差异巨大，仅用35~70个城市的情况来决定政策，并且是一刀切的政策以及口径一致的舆论来影响全国的一盘棋，一定会出现许多让人尴尬的对抗性。也因此有了中央政令不通、地方政策与中央对着干等情况的出现，让社会失去了预期的方向，让消费者失去了信心。
只有当价格由市场决定时，这种地区发展的差异性才能由局部市场所决定。房地产的不可移动性尤其不同于可移动性商品，更具有地方市场的特殊性。因此解决市场经济的问题，首先要给市场以价格的选择权。
市场经济并非资本主义社会所特有的，因为市场经济是劳动人民创造出来的，交换不是开始于资本家，而是开始于劳动者的剩余。市场经济是全社会、全民的产物，离开了市场经济，任何替代方式都将是失败的。
| 住房最大的腐败在于制度 |
住房福利分配时代，公民能从分配中获取的最大利益就是住房，合法形成分配不公平的也在于住房的福利分配。1998年，为了限制住房福利分配中的腐败，朱镕基总理冒着巨大的风险，顶住压力，坚决地终止了新中国成立之后实行了近50年的住房福利分配制度，勇敢地推进了住房市场化改革。
一时间，那些试图仍然靠住房福利分配制度而侵占国有资产的人们不得不哀呼只剩“最后的晚餐”了。市场化不仅让中国的经济从低谷中很快地走向了高增长，同时也让中国城镇居民迅速地改变了住房的条件，同时摆脱了因住房限制而产生的职业选择限制上的困境，恢复了人身的自由，同时部分地摆脱了户籍对人生发展的限制。
然而10年之后我们却发现朱镕基总理当年试图用终止住房福利分配来铲除腐败的改革在各种假借保民生和稳定房价的名义下，被各种非立法的、非市场化的中间特殊政策所扭曲。制定政策者最大限度地利用这些保民生和稳定房价的公共政策，为自行侵吞国有资产和贪污国有资产大开方便之门，虽不是完全的福利分配，却形成了合法的低价占有，且比福利分配之后的房改房还能获得更大的经济利益与收益。
福利分房时，虽然最终政府用较低的房改价将住房私有化了，这部分低价的折让等于政府对职工多年的贡献，且对工资中不包括住房工资的含量给了补偿，或者说是还清了欠账。但当时福利分配的住房有严格的面积标准和建筑标准限制，因此用房改价购买的住房也许并不能完全补足这些欠账，绝大多数民众的小户型住房并不能完全满足提高生活质量的物质消费需求。
但新的低价有偿的保障性住房政策却让这些有权力的执政者有了发财与腐败的机会，让新的收入分配不公平，并再次借住房面积扩大化了。
什么是腐败？《汉书?食货志》曰：“太仓之粟陈陈相因，充溢露积于外，腐败不可食。”也泛指败坏、堕落。
什么是贪污？贪污专指国家工作人员或者其他经手、管理公共财物的人员，利用职务上的便利侵吞、盗窃、骗取、私分或以其他手段非法占有公共财物的行为。
党纪和法律均对上述犯罪有明确的规定和论述。
但不是法律的规章就可以借住房政策将上述行为合法化了。
几乎全社会都认为房地产业中存在着大量的腐败。确实，房地产行业与其他任何市场中有交易行为—特别是权钱交易行为—一样都会产生腐败，尤其是与资源相关的交易，更容易产生腐败，这种资源包括权利的审批，涵盖教育资源、医疗资源、土地资源、金融资源等。但这种违法的腐败会有法律去制裁的。虽然可能会有尚未发现的，但天网恢恢，违法的行为总会有暴露的时候，总是无法逃脱法律的制裁的。但唯有制度性的腐败可以合理地规避法律的制裁。而房地产业中，尤其是住房分配中最大的腐败恰恰是这种制度性的腐败，一种打着保民生、稳定房价的旗帜却实行特殊权力下的资源分配而形成的巨大贪污与腐败。
一、《城市房地产管理法》授予了国家在划拨的土地上建设房屋作另行规定的权力，让划拨土地的国家资源失去了法律的保护，变成了由国家行政部门另行规定管辖的范围。而这个规定让朱镕基总理的苦心变成了后者收入再分配的甜点，规定给了各级当权者充分利用可以制定规定的权力，让“最后的晚餐”可以永远地吃下去。
比如备受社会攻击的经济适用房政策，这本是市场化改革初期的一种过渡性设计，犹如价格改革初期和汇率改革初期的双轨制，是一种阶段性产品，本应是为解决中低收入家庭的砖头补贴产品。从23号文件过渡到18号文件①时，其供给对象已从中低收入家庭明文调整为低收入家庭，本应该是向社会公开供应的，符合低收入家庭标准的都可以公平享受的产品。但是，让制度设计的决策者大吃一惊的是，绝大多数经济适用房变成了中高收入家庭的一种财产再分配。
即使不考虑最初的“经济适用房”是为了拉动中国经济而放弃了23号文件中明确规定的应有严格的准入准出制度的执行，如今也会有大量的社会争议之后仍未解决这种国家补贴自由分配不公的问题。在深圳“经济适用房”的销售中，仍无法避免大量开宝马车的家庭购买的现象。大量的一次性付款购房早已证明了这种政策的不合理性。而60平方米小户型无人认购更说明了这种打着民生招牌的制度早已不能解决民生问题，而已变成了一种资源性财产的再分配。
不管怎样，至少公开发售的“经济适用房”多多少少还是让一部分低收入家庭享受到了政府的补贴，并改善了住房条件。更严重的腐败则在于，各级政府在经济适用房之外，又规定了一大群本不应享受经济适用房政策、不敢向社会公开家庭财富与收入的家庭，另行适用“相当于享受经济适用房政策”的政策。
全国各地均在住建部的检查中发现了大量的这种专门向政府官员、机构、特定人群供给的，利用经济适用房政策的“官邸”。先期还有检查，如今已到了不但住建部不敢去查处，连审计署都不敢去审计的地步了。
北京市则在2004年之后每年都供应了大量和超计划的“经济适用房”和享受经济适用房政策的建设用地。2006年、2007年，这些用地的总量大大超过了市场中商品房建设用地的总量，甚至高出数倍。连续两年没有完成商品房建设用地的供给计划，但是却以180%以上的超额完成了“经济适用房或享受经济适用房政策的用地计划”，且市场中只有相当于商品房供给量不到四分之一的经济适用房面向社会，其余的用地都变相地进入了政府决策部门的口袋，成了腐败与贪污的渠道，并罩以合规分配的保护伞。
如北京“广源居”的房子，以每平方米4 000元的价格出售，局级以上干部分配180~240平方米，每平方米比市场价格低了10 000元，则一个干部的财富至少增加了180万元。一个数十万平方米的小区，地价、税费减免及补贴达10多个亿，就这样合法地流入了个人的腰包，成了家庭的合法财产收入。
这样的案例在北京数不胜数。这种利用权力借政策而合规占有国有资产的现象与《刑法》中犯罪的差别仅仅在于不是非法的。但这之所以不是非法，只是在于没有相应的法律，而只有这些由享有住房分配权力的机构制定的规定。用手中的管理权力立规而占有国有资产，也应是一种贪污腐败。
山西太原的这种“官邸”性小区，我曾专门去看过，沿河的几栋楼户型都大于经济适用房的限制要求，专门供给了省直属机构，低价变成了财富的分配。河南郑州的几十万平方米“官邸”住房也是以享受经济适用房政策相当于市场一半的价格出售的。这样的例子在全国各地数不胜数，仅靠享受经济适用房政策这一条而向家庭转移的财富大约就要以上万亿元人民币计算了。
经济适用房政策已成为了向部分特定人群输送社会与国家财富的主要渠道。尽管用人头补贴的方式会有许多统计上的麻烦，但至少这些并不是中低收入家庭成员的官员们是不可能明目张胆地领取这些人头补贴的。中国的住房制度改革之所以迟迟不能从最原始的砖头补贴向更有科学性的人头补贴转变，一个重要的原因大约就是，立规者无法再这样方便地为自身享受这种腐败与贪污创造机会和大开方便之门了，不能这样理直气壮地占有和侵吞国有资产了。
二、两限房政策。两限房同样是没有上位法支撑的特殊产品。《城市房地产管理法》中只规定了两种取得土地使用权的方法：一是出让，二是划拨。前文已指出了诸多划拨土地中立规的弊病。而对出让土地中的商品房进行限价并不符合住建部88号令对商品房是“市场调节价”的规定，也不符合《价格法》对市场调节价的法律规定，可以说是一种明目张胆的违法行为。
在2009年的全国政协会议上我提出了三个提案。一是关于廉租房的提案；二是关于保障性住房的提案；三是关于房地产市场化的提案。政府指定的答复提案的办理部门都不承认两限房是保障性住房，也不承认是完全市场化的商品房，那么这种既不是保障性住房又不是商品房的法律依据在哪里呢？在中国的法律中找不到依据，那么就根本不应该存在，应依法取缔。至少地方政府无权违背法律的规定自己建立一套不合法的规定。
更可怕的是，腐败还在于借此政策的“三定”：将两限房政策的用地出让给特定的供给对象；将制定的政策向特定的人群倾斜；成了对特殊人群的合法保护。之所以有大量的两限房土地供给但只有少量的两限房进入了市场，正是在于这种政策再一次变成了一种国有资产向少数人分配的渠道。
当网络上、媒体上大量的文章在批判茅以升先生的观点，“这类打着保障性住房旗号的住房不应建户内厕所，而应建公共厕所”时，也许这些人并不知道茅先生的用意正是在于指出这种大量的利用政策保民生的名义而大行贪污腐败之实的现象。如果无法用民间的力量推动让这些立规者主动停止在住房制度中的腐败，那么就只好用不建户内厕所来被动地限制腐败了。虽然这样会降低低收入家庭的生活舒适度，但至少能避免不应享受政府砖头补贴的人群占国家的便宜，至少让同样的资源更多地被应享受保障的家庭享受，而不会变成分配不公中的贫富差距不合理扩大化。
三、棚户区改造的民生项目也同样会变相地成为滋生“腐败”的政策。尽管这些政策的本意是好的，但总有些想借此腐败的官员会用保民生的幌子谋求私利。
20世纪50年代的机关大院、建国初期的所谓职工宿舍区，如今大多都已成了房屋破旧、人员拥挤的“棚户区”，恰恰可以名正言顺地利用棚户区改造的优惠政策来实施改造了，恰恰能把优惠的保民生政策用在特殊人群身上了。无非是这些住在棚户区的人群并不是应用国家优惠政策给以保护的低收入家庭，但谁让文件中并没有对棚户区严格的限定与条件界定呢！那么，各级政府不就有了可以用建规立制的方式发个合法的红头文件，而将能分享国家资源的政策向某些人群或地区倾斜了吗！
……
只要有空子，总会有腐败。如果是法律的空子被合法授权，变成了各级政府可以用规代法，那么这些政策上的空子就不再是违法而变成了合规，变成了公开的贪污。
只要政策可以由某些权力机构说了算，那么就完全可以用规代法让贪污腐败合法化。不是已有红头文件在限制购买外地的产品和烟酒了吗？不是已有红头文件让官员们低价购买定向拆迁房了吗？那么用红头文件为某些人开发低价的享受经济适用房政策的住房、享受限价的住房、享受棚户区改造优惠政策的住房，不就成了顺理成章的事情了吗！
制度性腐败恰恰是指因制度的不完整、缺陷而给了腐败以合规的保护，让贪污和不合理地占有国家优惠政策和资源成为“合法”的行为。开发商与官员勾结的腐败至少有法律在约束，而合规的统一行动的腐败则让百姓无法利用法律去维护被侵害的利益，反而让贪污有了合法性。开发商与官员勾结形成的腐败再多，也在这种合理地侵占低收入家庭的利益而转换成官员或少数人个人财产的腐败面前成了小巫见大巫，微不足道了。
只有坚决地堵住这些制度性腐败、彻底地砸烂“最后的晚餐”的饭碗与餐桌，让除了廉租房之外各种打着保民生名义而形成的国家财富再分配的制度性政策都退出历史舞台，真正实现市场化和保障性的双轨制，才能让中国的经济和收入分配都进入正常的轨道。
正是这些夹杂在市场与保障之间的多达10多种的住房政策，让住房制度成为了中国最大的腐败源头，合规地侵吞着大量的国有资产。
| 中国经济的政治周期性 |
经济学家们用周期性来解释经济的运行情况，但是如果一个国家并没有实现市场化经济时，会任由“看不见的手”来调节市场并形成经济周期吗？答案是肯定的。那么非市场化的经济体制下也就根本不可能形成真正由市场引发的经济周期了。
中国是从计划经济向市场经济过渡的体制，改革正在逐步消除非市场化的管制。但在目前这种非充分竞争的市场化条件下，大多数资源与价格仍处于强制性的计划管理之下，许多领域与行业尚属于严格的申报、审批约束之下，并且有许多限制性的领域尚未打破自由进出的门槛，强大的政府干预力量让经济的运行并不服从于经济必然规律本身，而是服从于政治决策的周期性。
房地产行业形成的周期反映出来的正是这种政治的周期性。
1983年在农村全面实行土地家庭联产承包责任制之后，吹响了城镇改革的号角。外资与民营经济的发展和基础建设项目的上马在价格闯关的推动之下迅速推动了物价的高涨和投资的高涨。于是1988年有了用“严缩楼堂馆所建设”的强制手段来给投资降温，随后出现了1989年之后的经济下滑，房地产和整体经济都同期落入了改革30年中的最低点。
邓小平的“南方谈话”给中国的改革添了一把火，让中国经济在一年多的时间里从低谷迅速反弹，并且在投资的高速增长中出现了中国改革30年中最高的通胀率。于是1993年6月的“釜底抽薪”再一次用信贷管理手段来控制投资规模的增长，在物价下降中出现了1996~1997年的通缩并且巧遇了亚洲金融危机。1996~1997年，中国经济下滑的同时，全国房地产行业出现了全行业连续两年的亏损。
1998年实行住房制度改革，个人消费贷款、住房私有化和货币化带动了房地产投资，使中国经济再次从低谷走向了高潮。在市场化的替代作用下，房地产保持着平稳的增长。1998~2003年间，不论是投资还是房价都保持着合理的增长速度，而社会上对房地产增长过快的争论其实是忽略了1998年之前非市场化建设的房地产投资在市场化之后的快速下滑而被市场化的投资所替代了。
2003年中央又用关紧两个闸门、收紧地根与银根的一系列强制性干预手段出台了“土地招拍挂制度”“严守18亿亩耕地红线”“央行121号文件”等。2004~2007年又连续打出了无数套组合拳，先是抑制投资，后是抑制需求，不但加税限制二手房交易，也提高了利率与信贷门槛，直到让中国的经济掉头向下，才不得不于2008年又重新改变经济政策，从打压转为鼓励，再一次希望用房地产投资挽救中国经济和世界经济。
从我国已经形成的几个政策周期看，影响我国市场发展的主要因素大致有以下几点：
一、固定资产投资增速
我国的经济发展结构以投资拉动为主，源于建国最初30年的建设落后，近30年以来，改革开放之后的经济主要靠投资来填补历史的欠账。尤其是严重的供给不足矛盾让中国在票证供给制度的“隐性通胀”中长期生存，在总供给与总需求之间的平衡主要靠加大供给来解决矛盾。因此历史上拉动经济的先锋总是固定资产投资，同时每次防止过热和通胀也总是从压缩固定资产投资开始的。
自1949年起，中国的经济政策中从来都将住房问题放在国防、工业、经济建设之后，也才有了“先生产、后生活”的革命口号。改革开放之后这一方针政策略有改变，但仍坚持压缩基本建设中非生产型建设的导向，并未动摇过。
1988年的“停缓建”是建国之后第八次压缩非生产型基础建设规模的调控政策。1993年和2003年的压缩也同样是由此产生的。因此固定资产投资规模的增长必然带来房地产的高速发展，而固定资产投资规模的压缩也每一次都首先拿房地产开刀，首当其冲地受到限制与遭受损失。
改革以来，投资增长倍数最高的就是房地产，从1984年的300亿元总规模变成了2008年的3万多亿元，远高于其他任何投资的增长倍数，且在固定资产投资中的比重还在不断上升，近几年保持在18%~21%的水平浮动。重要的是，房地产的投资增长率与固定资产的投资增长率基本平衡，有时是略低有时是略高，大致是在压缩中低于，在拉动增长时高于，正相关地反映出是由政策导向决定而非由经济运行本身的供求关系所决定的周期性。
政策对固定资产投资规模的限制与鼓励直接影响着房地产市场的命运。
二、收入分配变化
宏观经济政策导致的国民收入分配的变化直接影响着居民的消费欲望、消费水平与消费能力。当改革的政策导向更偏重于国民收入时，会推动消费的上升和增长，特别是对大宗商品和耐用消费品的倾斜，当然也包括了对住房需求的增长与拉动。
1983年城镇改革的推进开始有了“万元户”的说法，邓小平“南方谈话”再一次加大了收入倾斜，1998年的房改政策开始有了工资中的住房含量。2008~2009年的交易税费减免和房贷利率的下降都属于收入分配中的改革和变化，而每一次改革中重大的收入分配变化都会对消费产生重大影响。而专门针对住房而推动的收入分配变化对市场的推动与促进作用更为重大。
工资收入中是否有住房的含量（包括补贴和住房公积金制度）是一项根本性的收入分配改革，也是住房私有化与市场化的基础。这远比日常收入随着经济增长的提高重要，是性质上的差别，也是个人消费信贷之所以能建立的基础平台，否则岂不成了空中楼阁。恰恰是这种收入分配制度上的改革，才让市场化改善成为可能。
而交易税费的减免则是个人的住房财产能否升值并获得额外收益的条件。如果人们不能通过资产的持有与交易获取增值收益，那么就不会有流动、不会有交易、不会有梯次升级的消费，也就不会有市场了。
三、信贷政策的支持
以前中国人没钱，少量的结余放在银行中储蓄。美国人也没钱，但有银行的信贷，因此有了投资能力和消费能力，逐渐地富起来了。中国人现在有钱了，但仍然是大量存放在银行中，钱不能生钱，原因也在于，中国缺少市场经济所需要的金融工具和借贷手段。
改革开放初期为解决投资问题，中国首先实行了对外开放，以优惠政策吸引外资，打破了既无外债又无内债的僵化，也在开放生产性投资的信贷支持之后逐步实现了消费的信贷。
为什么每次压缩固定资产投资的调控要首先从紧缩银根开始，正因为任何投资都无法全部靠资本金时，要通过信贷的杠杆作用才能实现投资规模的最大化、供给的最大化和利润的最大化。
因此信贷政策成为调控固定资产投资规模的工具，也是最有效的工具之一。利率则同时在信贷的规模之外成为调节投资收益和能力的工具。
不但投资如此，消费也是如此，大宗耐用或固定资产类商品的消费也要靠消费信贷的支持才能将未来的收入流变成今天的消费能力。
美国之所以能实现有房有车的消费梦，重点在于有消费信贷政策的支持，美国的住房信贷约13万亿美元，几乎相当于当年国内生产总值的100%，非住房与汽车的个人消费信贷则是中国的几十倍，而中国的住房信贷仅有3万多亿元人民币，仅相当于当年国内生产总值的8%~12%，可见消费信贷政策对消费的影响。
而中国的房地产周期恰恰与中国政策对信贷的控制正相关。每当信贷支持投资时，生产与供给就会上去，反之则下来。而1998年和2008年启动经济与消费的关键则在于住房个人消费信贷的支持。1998年先是降低了购房首付的比例，后是下调个贷的利率，再是延长信贷的期限；而2009年的市场反弹不能不归功于信贷利率的下调。
消费信贷是个人购房能力提高的有力支持。因为消费信贷决定着融资的成本，0.7倍的利率等于降低了房价约30%，也等于提高了30%的支付能力。更为重要的则是将未来越来越高的预期收益提前集中消费，并可以用每一年的平均负担摊薄当年因收入低而产生的生活与消费的压力，改变工资低时的消费条件，可以用未来的高收益弥补当期消费能力的不足。
而2003年的紧缩银根、2007年的紧缩第二套住房信贷政策，一方面在抑制投资的增长，另一方面在限制消费的需求，也让中国的经济在2008年与世界经济危机相遇造成了内外交困的重叠效应，让中国应对和抵抗危机的能力大大削弱了，也才造成了不得不用4万亿的投资来拉动经济，不得不再次放宽消费信贷以支持扩大内需和激活房地产市场。
如今危机尚未结束，但政策又举起了紧缩信贷的大旗，于是从股市到楼市再一次弥漫着看跌的情绪。也许信贷政策的调整会让中国经济再一次下滑走出多个W形状的波动。
实践已证明，政策的周期性在指挥和扭曲着经济的周期性，不是供给与需求正常的调节出了问题，而是政策在让供给与需求的矛盾加剧，并永远无法用“看不见的手”形成可预见的结构性调整的周期。政策市的作用远远大于经济的周期性作用，“结果”与“原因”被颠倒了。
四、城乡差别的限制
中国自20世纪50年代末期实行了严格的户籍管理制度之后，将城市与农村严格地切分成了两种完全不同待遇与管理制度的世界。随后的“人民公社”化又将城乡的土地分成了两种遗传至今的土地所有权。而城市土地、房屋私有制度的保护本来源于农村的土地承包制，但城市住房私有化之后，农村土地的产权制度保护反而未能以权证制实现“自由”，至今仍无法流转与交易。保障制度按户籍划分，在迁徙制度本就无自由之外，又增加了一道人为的屏障，让二元化问题至今找不到解决的办法。
中国名义上的城市化率无法迅速扩大，也同时增加了土地资源与住房建设需求之间的矛盾。
一方面，城市化率和工业化需求要使用大量的土地；另一方面农村土地的无法转换造成了资源矛盾的恶化。中国城镇的建成区仅为3.48万平方公里，但农村的宅基地反而倒有16.7万平方公里，是城市建成区的4倍多，而居住的人口却是6∶7的关系。可见土地资源的浪费不是城市的问题，而是农村的问题，而土地资源的转换又涉及土地制度的一系列问题。
重要的是约有3亿的农村人口在占用双重的土地资源。从农村进城的约几千万农民（如大学生等）已拥有城市户籍，但减人不减地、增人不增地的政策并不因这些人口进城而放弃了承包地和宅基地，从而形成了土地资源的双重占用。
另有2.4亿的进城务工、经商的农村人口，农村的土地和宅基地是他们社会保障中的重要部分，他们无法也不可能放弃。但进城期间他们至少要有个安身之处，必然也要占用大量的土地资源。而城市的建设用地却并不计算这些暂住人口，而严格地按城市规划的人口计划，按年分期审批的。这一里一外的剪刀差就形成了土地资源的矛盾和双重叠加的浪费。于是土地资源就与价格、供给、消费产生了一系列的矛盾，而城市化的浪潮却不会因这些矛盾而减退，反而会加剧。
一方面城市化率的提高对供给提出了长期的加速要求；另一方面土地资源又制约着供给的扩大。于是城乡政策就决定着房地产市场发展的快慢，而不能仅从人口向城市集中，第一、二产业就业人口向第三产业加速转移的正常经济运行周期来判断，只能服从于政策或政治导向的周期性了。
这几年的房地产市场发展中，每当城市化率加速时，市场中的供求关系就会趋紧，反之则可能供过于求。我国统计中，高峰时的进城人口高达2 800万人，而低峰时约为1 400万人，两者相差近1倍，自然会对市场产生非经济可测性的政策周期波动。
而人口结构中的特征又从另一个侧面反映出这种供求矛盾，进城的大多为年轻人，有着成家立业、组成家庭的实际需求。这与城市本身的年龄结构重合，随上一期人口高峰出生率相关，加重了刚性需求的矛盾。
可见中国的经济在从计划转向市场的改革中，政治导向或改革的步伐决定着周期性的变化特征，而并非是完全市场化或成熟市场化中主要由经济内在因素决定的，更非是经济规律可以解释的。
大多数外国经济学家看不懂中国经济，正在于他们习惯于用发达市场条件下的变量来进行经济预测与判断，但改革中的中国经济除内生变量之外，更多的是依赖于行政的、非经济因素的政策。虽然市场化程度在不断提高中，政策的指挥棒常常会失灵，但强制性的手段与垄断性的控制让非市场化的因素不断加大了对经济的影响力，从而会成为经济周期变化的主导力量，最终决定经济运行的走势。
中国尚未最终解决由市场自我调节的体制问题，非市场化的因素会产生人为无法控制的作用。从2009年可以最明显看出的正是人们开始更多地关心上层的政策动向，且股市、楼市都随着这种政策变化而漂浮。人们已不再从供求关系与投资效益上去判断市场，而将注意力转移到调控政策的动向上了。这恰恰说明中国的经济是由政治周期决定的。
但愿这种政治的周期性能尽快地转化成真正的市场经济。
