作者，任志强。“商品房并非人人买得起”，“炒房无罪”，“房价一点也不高”，当任志强说出这些话时，必定招致众声反驳，甚至谩骂和攻击。但近年来的房地产市场，却一步步地印证了任志强的观点。当人们正为掐头去尾后的任式雷言大骂，房价却正如其所言，噌噌上涨。他放出“雷言”的同时，也在不断指责人们曲解了他的原意。是他太过狂傲，还是我们太过粗心？今天，让我们静下心来读任志强。本书为任志强近三年来的在房地产领域的发言结集。其中包含保障性住房、房地产市场化、地价与房价的关系、房地产泡沫、房产投资等各个方面，言辞辛辣而鞭辟入里。他的观点是对是错，任你评说。
策划：蓝狮子财经出版中心
出版：中信出版社
定价：39.00元
出版时间：2010年10月
目录：
自序
第一章：商品房并非普惠式消费品
第二章：是市场化的问题吗？
第三章：别拿日本泡沫当镜子
第四章：地价推高房价勿庸置疑
第五章：请用数据说服我
第六章：情绪不能代替规律
第七章：何须分清几套房？
出第一本书时，是与华润“分手”之后的再创业阶段，也是华远最困难的时期。2002年一位朋友说，这时候要鼓动士气，建议我将原来写过的文章汇编成册出版，以重振华远雄风。
于是，我请刚从住房和城乡建设部（简称住建部）部长职位调任湖北省省委书记的俞正声部长为我的第一本书写了序。
俞正声部长调任之前，曾提出让我兼任住建部政策研究中心主任一职。这是一种不给工资，但需要投入研究经费进行市场与政策研究的兼职工作（在这之前证监会已有了这种外聘的兼职工作）。遗憾的是，由于俞正声部长工作的调任，这一愿望未能实现。序中，俞正声部长还专门提及了此事。
我与俞正声部长的结缘，首先来自于结怨。1998年的房改政策出台之后，中国房地产协会召开了第三届会员代表大会。当时我并不知道部长坐在台上，在主题发言中我不断“攻击”23号文件①中经济适用房政策的非市场化，并且提出了推行住房市场化应同时建立保障性住房体制的问题。这可是犯了“滔天大罪”啊！
但好在俞正声部长在此后的工作接触中，虽然不同意我的许多观点，但赞成我对问题研究的认真精神，随后就有了那篇序。
事后俞部长告诉我这是他第一次给别人的书写序，因此也更显这篇序的珍贵了。
本来俞正声部长的那篇序已是最有分量的一篇序，但出版人还是希望用更多的名人来为我的书“壮胆”，于是就又请了时任全国人大常委会副委员长、早年曾任北京市西城区副区长的何鲁丽，为我的第一本书写了一篇序言。
何鲁丽副委员长不是地产方面的专家，但却是看着、帮着我们长大的父母官，也是一位慈祥的老大姐，从来不以高官的身份发号施令，而是以引导与教育的方式，给我们方向与力量。
正因上述原因，才有了后来REICO工作室①的建立和连续10多年对地产的研究，以及华远的再次上市等。
2003年1月，我的第一本书《任人评说》出版了。然而，对我并没有信心的出版社，大概是担心书卖不出去，大约只印了不到1万册。书中的内容太多，且字号太小，让许多人都说那是一本根本不想让人看清楚的书。至今许多人都不知道我曾出版过这样一本书，也让媒体有扭曲事实真相的机会。
我的第二本书《任我评说》出版于2008年9月。这次我没有再请领导们为新书写序，而是请了一位企业家宁高宁先生作序。
宁总是我深深敬佩的中国少有的企业家。正是1994年与华润的合作、1996年香港的借壳上市、1997年的国际发债、1998年危机时的扩股、1999年底的辞职、2001年的最终分手，让我从宁总身上不仅学到了资本市场中的运作、企业的深度管理，还学会了如何做人。当时，社会上有许多对我的不同角度和态度的评价，而我认为让一个曾经与我合作，又以“分手”为结局的人来写序会更为客观和准确。宁总也并不完全同意我的观点，但却以“仔细看看任志强”为题，表达了自己的意见。
第一本书的书名之所以叫《任人评说》，是因为明知书中的许多观点与看法并不追随社会的主流，颇有些“叛逆”，也认为必会引起诸多争议。因此，书名用了个双关语，意为我的评说也可由任何人提出批评、指正，而非以一家之言“惑众”。
第二本书的书名用《任我评说》是因为有了一些调查研究的资料，并被实践证明许多结论是对的。故不论这些意见是否与社会的主流相一致，都必须要说出来，要力争能说清楚，要用自己认为正确的分析（也许会是错误的）来避免政策的错误。当社会普遍认为已出现改革的倒退时，坚持走市场化道路、坚持改革之路则是“匹夫有责”的神圣使命。
第三本书的书名则是在第二本书面世之后就被一位曾经在北京市西城区任职的领导开玩笑式地指定为《任你评说》了。这恰恰是另外一种反思，即当曾经认为自己是对的或自信一定是对的时，会发现与主流社会不合拍的观点中，也许有许多并非是正确的。但习惯使然，我已无法改变这种思维和表达观点的方式了，连语言与风格大约都随着年龄的增长而固化了。而且社会的进步与人们对客观世界的认识不断深化时，每个人都会不断地改变自己的观念，于是把自己的意见放在阳光之下，让所有的“你”都来评说，会对自己和社会的进步起到更大的推动作用。
正是因为抱持着这样一种心态，故而在日常的论坛中会被媒体曝光出许许多多的“雷人语录”，其实，这些在社会中广为流传的雷人语录，都是我说的。虽然在媒体或网络的传播中会有所扭曲，但并不能否认，它们是从我所说的话中引申的。任何话语都一定有其特殊的前因后果，都会有特定的条件，就和这个社会中绝不会有无缘无故的爱与无缘无故的恨一样，问题也恰恰出在，如果媒体剪掉了这前前后后的语境背景，那么就一定会变成雷人的语录。
一个人在社会中生存会有许多身份，就像在一个家庭中你可以是爷爷、是父亲、是儿子、是丈夫，在身份定位不同时说出来的话是有特定对象的，因此效果也会不同。许多话必须放在特定的语境中才能理解，而媒体所创造的雷人语录，恰恰是让大众在不知道发言者的身份与对象的语境中断章取义。
我也有多种身份：一是国有企业的管理者，我称为“一纸公文的丫鬟”，要维护国有资产的增值保值，捍卫和保护国有资产，政府说什么就要做什么；二是人大代表或政协委员的社会职务，则要针对政府报告和政策提出不同意见、建议，包括猛烈的“攻击”，以保护弱势群体的利益和捍卫公民的权利；三是行业协会中的选民代表，当然要代表行业协会的利益、捍卫公民的权利并承担社会责任；四是一个普通的社会公民，要捍卫自己在这个社会中生存的权利，因此要推动改革，甚至提出消灭我所任职的国有企业，实现真正的市场经济，以让中国的经济快速发展。
如果将所有不同身份、不同对象的语境虚化，就一定会出现大量雷人的语言，而这就必然会产生许多争议。
我之所以写博客，正是由于常有媒体用我无法控制和剪接的方式来公开表达自以为是我—任志强的观点。我之所以写微博也正出于这样一种特定的考虑。本书中的大部分文章其实都已公开刊登在我的博客或其他的媒体上，这次汇编只是按专题重新进行整理，重要之处在于，许多人也许是从一个侧面了解了某一篇文章中的内容，或许会产生更多的疑问，认为问题没说清楚，但如果将文章汇编在一起，思路就会更加清楚。
我与吴晓波曾在亚布力的会议上有过一段采访的经历，而被其用“任式野蛮”来形容。这次许多出版商都希望能出版我的书，在众多选择中我接受吴晓波的邀请，正在于吴晓波会用“任式野蛮”的方式来重新整理，这样就可以防止一边倒的倾向了。至少他不会将真相故意隐藏起来，有利于还历史一个清白。
感谢所有为这本书成功面世而努力的人们，没有你们的努力，是不会有这些成果的。更要感谢那些在博客和微博中给我许多批评和评论的网友们，没有你们的帮助也很难改变我的一些看法与观点。再一次谢谢你们的支持与关注。
第一章：商品房并非普惠式消费品
|“有其所”还是“有其屋”|
中国的房地产业自1998年房改之后一直处于媒体争议的风口浪尖。经济的调控政策也始终将房地产业作为主要的调控对象，多年以来配套的改革政策频出，但却将房价一浪高过一浪地推向巅峰。长期的住房政策至今未确立，而短期的刹车与加速则让市场的波动性加剧。政府的土地供给政策、保障性住房与市场化责任、银行的信贷及监管、市场的规范化以及开发商的行为与约束等都处于不同意见的攻击之中。政府出台的短期性政策越多，则市场化的程度越低，混乱的局面越严重。
关键的问题大约出在住房商品化改革之后，在谁该买商品房、谁是该享受保障的群体划分上存在重大分歧，于是政策就在这种分歧中摇来摆去。民生与公平让市场经济被意识形态所约束，不再按最原始的市场经济规律办事，而试图让经济规律服从于政治的需要。舆论在少数群体的捆绑之下，为腐败和侵吞国家与他人利益占据着话语权的统治地位，最终让本来简单的问题复杂化了。
中国历史上的政策和中国传统文化都认为，所有的人必须买房，一定要坚持“居者有其屋”，直到2008年的《政府工作报告》才在人大代表的坚持下修改为“居者有其所”。但多年形成的产权房概念并未被打破，因此社会上几乎所有的媒体宣传与网络传播仍坚持着以“有其屋”为主导的评价标准与体系，同时用这种舆论压倒一切地左右着政府的短期政策。
广州先后有两位高官宣称，自己的工资买不起商品房，但都承认自己分配了住房。中国的社会制度不正是因为部分人群的收入买不起商品房，才用分配的方式或限价、低价的方式供给住房吗？如果你的工资买得起商品房又何需政府分配或保障呢？
这就说明了一个最简单的道理，几乎所有人都不是从“有其所”的角度出发考虑中国的房地产市场，而只从“有其屋”来评论市场与政策。
由此是否可以得出这样一个结论，即“有其所”者不应买商品房，享受国家分配或限价、低价方式供给住房者不应购买商品房。
中国有多少人有这种住房呢？许多人用中国香港和新加坡式的城市、地区或国家来对比中国的住房保障体系，认为中国的情况相比之下太差了。其实这是一种错误的认识。
一是，世界各国尤其是城市化率极高的国家在统计住房的私有化率时不分城市与农村，而不管用什么方式统计，中国的城市化率都远低于世界各国的平均水平（49%），更低于发达国家的平均水平（70%）。也不管用什么方式统计，中国的住房私有化率都是世界最高的，城镇约85%、农村约100%，两者合计超过了97%，还有多少人没有私有住房呢？
二是，尽管有许多人有两套以上私有住房（城镇约8.8%），但也有大量的公房出租在弥补。中国政府实行了约50年的福利分房政策，这占全部存量住房的52%以上，除此之外，有11%的公房租赁，还有大量的廉租房、经济适用房和两限房、拆迁房、享受经济适用房政策的住房、大市政基础设施建设房、自建房、集资建房、棚改房等各种名目的分配制或补贴制的住房，合计政府保障性、补贴性的住房远远超过了中国香港和新加坡的保障性住房的比重。如果再加上中国广大农村无偿划拨的宅基地，中国政府在人口远远超过世界各国的基础上又提出了远超过任何国家的住房保障制度，已解决了中国绝大多数家庭“有其所”的问题。
三是，中国政府仍在坚持“应保尽保”的政策，扩大保障性住房体系的建设，仍在解决“有其所”之后的扩大与改善问题，解决无能力购房家庭的“有其所”问题。
正是因为对“有其所”的理解变成了要有产权的“有其屋”才产生了社会激烈的争论和政策的动摇。
中国要坚持市场化吗？如果人人都已“有其所”，还会有商品房的流通和租赁吗？在全国的调查中，乌鲁木齐的城市住房私有化率最高，高达97%，因为这座城市中的租赁与流动率最低。深圳市按户籍人口算拥有多套住房的量全国最高，但同时这座城市也是租赁住房量最高的城市，高达80%的人群居住于非自有产权的住房之中（2005年人口抽样调查数据）。
换个方式看，中国要解决的不是“有其所”，而是“有其屋”，于是房价就成了调控的目标。其实中国面临的主要是改善问题和城乡统一化问题。
在只有少数人“无其所”时，要解决的是扩大“其所”为主、保障“有其所”为辅的问题。但户籍问题同时让城乡之间无法形成自由流动和土地资产的转换，也无法在劳动保障、社会保障的限制下实现城市与城市之间的流动。家庭就业、就学、就医的限制可以让少数人流动，却让多数家庭中的其他成员无法同时同向流动，那么住房、住所就都不能是唯一的。
农村人在农村有住房，包括那些毕业进城的学生们，但工作与就业让这些人必须拥有第二住所。许多人在户籍所在城市有住房，但工作与就业让他们必须在第二或第三城市有住所。城里人周一至周五在市中心工作，但市中心住房的价格高，想适度改善就得在城乡结合部价格低的地区扩大住房面积并安置家庭。有的家庭只有一套大住房，但住房面积却比其他人的两套小房子或一大一小两套住房的面积之和还大。有的人城里小房子的价格是城外大房子价格的数倍。这种按套计算而差别化的信贷政策给市场带来了消费升级和市场化的多重困难。
正是从“有其所”和“有其屋”的差别中可以看出，每年一手商品房市场中约3%的家庭总户数和二手商品房市场中约2%的家庭总户数“无其所”的可能为零，或不为零也有能力解决“有其所”的难题。当政府用补贴的方式为无能力购房的人提供了解决的渠道，那么不正应该用个人贷款的优惠政策去提高这些不用政府补贴保障人群的可支付能力吗？
但政府将目光重点放在“房价”和“有其屋”上，又用第二套住房信贷来限制“有其屋”，岂不是站错了位置、坐错了板凳？
如果政府有能力扩大补贴的范围，让更多的人可以不用去购买商品房，就根本不该去强制性地干预市场的“价格”和用限制第二套住房的信贷来影响住房的升级换代和改善性需求。即使不能扩大补贴范围，也不应用限制“房价”去让更多无能力或低收入的家庭用商品房解决“有其屋”的矛盾，而应该用更多的精力解决“有其所”的矛盾。
不是“无其所”的家庭就一定要买房子，除了政府的保障人群不应该买房之外，非保障的群体也应先解决“有其所”问题。只有拥有可支付能力的人和家庭才可以用“有其屋”的方式解决升级问题。完全无能力买房的家庭根本就不应该去评价“房价”，这些家庭根本就不应用买房来解决住房问题，不是不该“有其所”，而是不应“有其屋”。如果这部分群体总想用“有其屋”的方式获得资产，必然会让市场的政策受到不合理的干扰。
许多有支付能力的家庭并非不能“有其所”，而是过高的欲望无法满足。一是，总想超越能力地追求过高的消费；二是，总想超越能力地追求最优的位置。如北京四环内的商品房平均价格（2009年6月份）为每平方米1.68万元左右，而六环外的房子则不到其价格的一半。因地点不同、价格不同、消费的主观意愿而改变了消费的能力，这与市场无关，也并非政策应考虑的调整范围。北京市西城区的人均国内生产总值大约是北京市平均水平的3~4倍，房价与收入都不可能按北京市的平均值计算，也必然会让房价高于其他地区，这种房价就不是政策应关注和调整的目标。
只有当“有其所”与“有其屋”的政策目标明确时，才能用“有其所”和“有其屋”不同的群体划分谁应买商品房，谁应享受保障。目前的情况则是，享受了保障的还要“有其屋”，已“有其屋”的还要申请保障，所有的人都想“有其屋”而根本就不接受“有其所”，从而用舆论绑架了政府的政策。
北京市实行了非廉租房的政策性租赁房政策，大量已获得经济适用房购买资格的家庭挤进了租赁房的申请行列，正在于“有其所”与“有其屋”的矛盾较大。虽然经济适用房是“半其所、半其屋”的一种状态，但不可否认这部分人群并非完全是无支付能力解决“其所”的群体。正是由于“有其所”与“有其屋”的政策分界不清晰造成了现行政策中的混乱，才让市场与保障责任交叉，让市场不是市场、保障不是保障，让民众将对保障体系不满的怨气也投向了市场，让市场承担着不应承受的保障之重。如果不从“有其所”和“有其屋”的观念上解决政策调控的矛盾，就会让市场永无宁日。
中国“有其屋”的购房年龄户主30岁以下的约为35%，远远高于世界发达国家，也高于被理论计算出的房价收入比远低于中国大中城市的国家。也就是说本应“有其所”的家庭跨越了门槛进入了“有其屋”的范围。
一是中国老少几代家庭财力合用的传统。二是福利分房的财产基础，让家庭用于解决住房的支付能力产生了巨大的差别，也改变了仅从收入计算的可支付能力，这部分福利分房的升值部分也变成了一种财富效应和可支付能力。三是中国传统的低工资制度让一些年轻人的收入在改革之后迅速地超过了老一辈人的收入，与国外不同。四是中国大多数城市的房价与可支付能力相比不是太贵（核心区除外）而是可接受的。
目前的市场情况恰恰是，更多的人群不接受“有其所”的现状，而要跨入“有其屋”的行列，这就必然地导致了可支付能力与价格之间的矛盾激化，但市场只按有支付能力的消费对象去提供相应的产品，政府则希望按“有其所”群体的消费能力限制产品的户型、价格，以减少政府保障的责任。两者之间的矛盾本就不应调和，但在政府政策的指引下，更多的“有其所”群体被政府的私利驱动撵进了市场，让市场在连对“有其屋”的消费群体都无法充分满足的条件下，又卷入了额外力量的争夺中，让本来从“有其屋”的群体收入和消费能力看没有泡沫的“房价”，变成了以“有其所”群体的消费能力计算产生了巨大泡沫的假象。
中国还有几千万贫困人口，除此之外还有几千万残疾人家庭，中国政府与其花大量的财政收入用于满足“有其所”的家庭努力实现“有其屋”的欲望，不如明确这两者的界限，将更多的钱用于解决脱贫问题、残疾人问题。在中国城市化率低、“有其屋”的比例远大于发达国家时，政策的导向绝不应是将“有其所”变成“有其屋”，而商品房市场只应致力于解决“有其屋”，而绝不应承担“有其所”群体鲤鱼跳龙门的重负，真正还1998年房改市场化改革目标的原貌。
中国几乎全民都在讨论商品房房价，似乎商品房已成为全民皆可购买的普惠式消费品。其实就连发达国家，如美国，拥有一套属于自己的住房都是要经过努力奋斗才能实现的梦，又何况在中国这样一个社会主义初级阶段的发展中国家。刚刚有10年市场化商品房的历史，每年的商品房交易量（含二手房）还不到城市家庭户数的5%（按套计算），更谈不上是一种市场普遍意义上的消费品。
经济学认为，收入决定消费能力，因此有了衡量房价合理性的房价收入比，也有了住房消费可支付性指数等计算方式，但什么是收入则有不同的定义。
经济学认为收入是指一定期限内的工资、利息、股息和其他有价物品的流入（包括附加福利、拆迁补偿、各种补贴性收入和政府转移支付的收入）。
其中部分收入，如利息或红利等来自于财富。财富是指人们在某一时点所拥有的资产的货币净值。注意，财富是一个存量，而收入是单位时间中的流量。家庭的财富中包括房屋、字画、汽车等有形资产，也包括现金、储蓄、债券、股票等金融资产。
这样，收入就成了多项组合而绝非单一工资收入的概念了。但国内大多数经济学家或评论家们只用统计局公布的标准工资收入来计算房价收入比或可支付性指数，必然会出现巨大的偏差。别忘了，中国50年住房福利分配之后的房改房占存量住房的50%以上，这就形成了巨大的财富或预期的财产性收入。
即使是计算上这些已升值的财产性收入，商品房仍然是一种奢侈品，原因在于财富与收入分配的不平均。房价的高低不是按平均收入水平或消费能力来决定的，而是由先富起来的最高收入的30%~40%的家庭的消费能力决定的。
根据核心城市已购房人群的调查发现，排在第一位的购房群体，户主本人为赋闲人群，他们也许按工资性收入统计为低收入或无收入人群，但因家庭中其他成员的收入或家庭财富性收入而拥有了无法用统计数字计算的消费能力。或者说一个城市中最富有的30%~40%的家庭决定着房价所对应的消费能力。
核心城市的高档住房中约20%~30%的房屋被并不在这座城市中拥有户籍的外来家庭所购买。这些家庭是这座城市之外的富裕家庭。于是房屋的价格不是按照这座城市自身的平均消费能力定价的，而是按照高端收入家庭的消费能力定价的。
当然个人购房消费信贷的政策也大大提高了家庭的消费能力，特别是提高了年轻人的支付能力。通常，一个人的收入曲线是随着年龄和技能的提高而先低后高的。消费信贷则可以将这些收入曲线拉平并将后期的高收入前移，形成当期的消费。
众多人士批评购房信贷让许多人成为了“房奴”，并为了还贷而减少了当期的消费能力。除非是过度购房消费，否则根据经济学的逻辑，结论是相反的。
当人们购房能力不足时，如果没有个人信贷的帮助就要拼命储蓄。一方面要有大量的租房费用支出，另一方面要减少日常的当期消费以增加储蓄，这对本就储蓄过度并消费不足的中国经济而言必然是一种难以进行结构调整的灾难。
除非永远打消实现住房梦的欲望，否则就只能拼命储蓄，在这种情况下，可能增加当期的消费吗？
当个人信贷将收入曲线前低后高的情况拉平时，合理的住房消费中还贷的部分大约与租用同等住房的费用相同或略低。但只要满足了一个家庭当月还贷的金额少于家庭收入的50%时，反而提高了当期的消费能力。按中国改革开放30年的收入曲线统计，平均年收入的增长率为7%~10%，则20年的个人信贷期限中平均家庭收入（财富收入）自然会让当期的消费欲望大大提高，可以让预期的未来收益变成今天的消费。
住房本就是一种消费，无非是按统计的原则列入了投资中。住房也是一种投资，因为不动产的资产升值是历史已证明必然存在的规律。但因住房而产生的装修、家具、电器和提高生活质量的支出都是增加了消费。如果没有房子也许就推迟了结婚生子，也许就无法在家中团聚或招待朋友，也许无法将在远方的父母接到身边共享幸福和天伦之乐……
相比之下，当租房生活的同时储蓄现金准备购房的两项支出比购房还贷额高还是低呢？现金储蓄产生的收入比购房之后财产性收入的增长快还是慢呢？以住房为基础的消费是增加了还是减少了呢？生活质量是提高还是降低了呢？
如果今天家庭1万元的月收入无法购房，但当个人信贷让每月还贷5 000元之后，还有5 000元的消费能力，怎么会减少当期的消费呢？
“房奴”们应该感谢个人信贷让他们有了提高生活质量和减少后顾之忧的机会。历史已证明，房价让“房奴”们用少量的按月还贷获取了大量已升值的财富。历史也已证明了，如果这些“房奴”们当初没有把自己变成“房奴”，那么今天他们所获取的各种收入已无法购买同样的住房了。从大量的二手房市场的交易中可以明显看出，消费者从购房中获取的财产性收益远远大于开发商一次性卖出房产所获取的利润。当财产性收入让“房奴”们乐得脸上都开了花，这样的“房奴”岂不是美称吗？
商品房不是所有人都能消费的商品，否则怎么会有土地的出让与非出让之分。商品房自然也就不会依平均消费能力而定价，合适的产品只供应给合适的消费人群，而发展中的中国城市之中，房价是由一部分消费能力高的家庭所决定的。
