“到二、三线城市去。”

2010年，上市房地产企业不约而同地在自己的年报中，将二、三线城市圈定为接下来发展的重点方向。

据中原地产统计，2009年10大标杆房企在一线城市的土地储备共计4100万平方米，在其他城市土地储备量为17479万平方米，一线以外城市占土地储备比重高达80%。

“国十条”颁布，中国楼市自此步入最为严厉的楼市调控期。三线城市房地产市场将会走向何方？

2009年12月，赖伟民来到贵州省贵阳市金阳新区一个名为“观山湖一号”的地产项目现场。尽管周边人气还不旺，商业配套也不完善，但是高层的售价却为4500元/平方米，洋房的售价更是达到7000元/平方米。虽然如此，该项目依然吸引了众多购房者前来看房。其中有一对夫妇，因为孩子将要在项目旁边的贵阳一中上学，购买意愿非常强烈，在售楼处咨询了很久。

赖伟民是北京大学教授，2009年下半年，他利用工作之便，以购房人的身份，走遍了全国近60个城市，对150多个楼盘进行了考察，他所到的三线城市有20多个。这些城市的房地产市场，无一不显示出强大的购买力。

“夹生饭”是阳光100置业集团总裁易小迪对全国房地产市场的形象描述。阳光100自2000年开始进入二、三线城市，目前已在13个二、三线城市开发20多个项目。易小迪表示，如果说一线城市房地产市场已经烧焦了，那么三线城市应该还没煮熟，正在起步阶段。

常年穿梭在这些二、三线城市间的易小迪，对此深有体会。以无锡为例，其2009年GDP为4992亿元，全国排名第九位，经济已经很发达，但晚上出去找个吃饭的地方都很困难；而在山东东营市，“晚上出门天都是黑的”。易小迪说，东营人人都有房，但县城都是旧房子，住得远，没有小区管理，设计上很多房子客厅都是黑的，房子也不保温，已经不能满足人们对居住品质的追求。

在易小迪看来，无锡、东营、柳州等地的房地产业正处于起步阶段，正是需要成长的时候。他认为，这些城市的城市化程度已经满足不了经济发展的需要，正处在城市化推进阶段，与一线城市和部分二线热点城市相比，这些城市还有很长的发展道路要走。

沈阳也是如此，尽管从行政划分来看，沈阳属于二线城市，但就城市化程度而言，还不及东莞、温州等三线城市。“现在沈阳的工业发展很快，老百姓手里有钱了，不愿意再住工人新村了，但实际情况是，没有好的写字楼和国际性宾馆，这些都非常欠缺。”易小迪说。

中央政府严厉的调控政策，正在给房地产市场带来巨大的影响。据中国指数的监测，“国十条”颁布后的一周（4月19日-4月25日），全国35个城市中有21个城市的住宅（新房）成交面积环比下降，北京等10个重点城市全部下降。但与此同时，一些二、三线城市的成交依旧活跃，哈尔滨、海口、大连、长沙等地的成交面积环比则出现上涨。

业内普遍认为，房地产宏观调控政策对一线城市的冲击会大于二、三线城市。那实际情况又是怎样呢？

整体调控的背景、具体限制措施和预期的改变，正在影响二、三线城市的房地产市场。“主要影响是在成交量上，沈阳受到的影响最大，柳州成交量下降了30%，东营的项目还没有开始卖，下降50%都是有可能的。”易小迪说。

“一线城市的影响最大，对二、三线城市房价的影响可能没有一线城市那么大，但对这个市场的打击，并不会小于一线城市。二、三线城市的市场还没有发育成熟，也更脆弱。”易小迪说，“现在一盆冷水泼下来，发烧的人在降温，发冷的人也在降温。这种一刀切的方式是很不好的。城市化的进程会受到影响，这对于地方经济来说是一个打击。”

对于地方政府来说，中央的调控与自己的利益不一定符合。交易量下降，将直接影响地方城市土地的成交量。据了解，目前在柳州、潍坊等地，地方政府希望抬高价格而迟迟不愿拿出来的一些地块，将会在近日迅速挂牌出让。

在中国房地产协会副会长朱中一看来，区别对待不同城市进行调控是有必要的。“国10号文件的标题是：国务院关于坚决遏制‘部分城市’房价‘过快上涨’的通知，但是其中十条规定只有半条（第三条的后半部分），是针对‘部分城市’‘上涨过快’提出来的，其他的内容是所有城市都适用。那么部分城市是哪些部分？什么是过快？这个还需要界定。”5月5日，朱中一接受本刊采访时表示，“房价过快上涨，主要出现在一些一线城市，一些中西部城市房价是比较平稳的。”

他还表示，“小房子换大房子，旧房子换新房子，这个口子要开。改善性需求，是真实的需求，这一块是需要支持的。”

广大三线城市以自住需求、改善型需求为主，尽管此轮调控已经影响到这部分人，但从中央政策的宗旨来说，是针对房价过快上涨、投机性购买比例高的城市，并不是针对自住性和改善性等刚性需求。从长远来看，这部分需求会得到鼓励。此外，还有待于各个地方城市具体的执行细则出台。

2009年年末的中央经济工作会议中，前所未有地开始强调“城镇化”，并明确提出“放宽中小城镇户籍限制”。这对于中小城市房地产业的发展、城市化进程都是利好。国家信息中心经济预测部首席经济师祝宝良在今年1月曾明确表示：接下来肯定会出政策，可能的做法是降低入户限制条件，但具体怎么出，得看相关部委。

去年12月，中国国际城市化发展战略研究委员会发布《2007年中国城市化率调查报告》。该报告显示，2007年中国城市化率为32.93%（按总人口中非农人口所占比例计算）；上海、北京则分别以城市化率86.81%、76.67%，位居中国城市化率前两位。

“中国房地产市场经过10多年的发展，步入相对成熟阶段，北京、上海、广州、深圳等一线大城市的房地产市场日益接近饱和状态。”此前，摩根大通中国投资银行副主席龚方雄曾表示：二、三线城市正面临快速的城市化、工业化进程，成为房地产市场新的增长点。中国城市化率每年以1%至1.5%的速度递增，每年有2000万农民“变为”城镇居民，相当于每年要建一座上海来吸收这些城镇化人口，这为整个房地产业创造了良好发展契机。

“此轮调控主要针对一线城市，对二、三线城市的打击是一时。在这一轮调控周期过后，二、三线城市会迅速恢复过来。”阳光100常务副总经理范小冲认为，以刚性需求为主的三线城市，拥有更为健康的房价和城市化人群作为坚实后盾，这些因素都将成为其房地产市场迅速恢复的基础。