纪尽善 

一、我国应大力发展住房租赁市场

不久前，我们赴欧对德国、瑞典等国住房制度作了考察。感到德国是现在世界上搞好住房制度建设和住房市场发展，解决住房问题比较成功的国家之一。德国住房市场供给长期稳定，供略大于求。1980年至今二十多年来，房价稳有升，年均升幅为3％，最高年升幅仅7％。現在，德国住房制度是一种由住房销售市场和住房租赁市场构成的租售并举，居住与投资兼容发展的，较完善、成熟的市场化住房制度。德国自有住房率仅为42％，租赁住房率为58％，住房租赁市场占有十分突出的地位。

现在我国住房市场结构与德国和其他市场经济发达国家住房市场结比较，还存在较大的差别。我国是一种住房销售市场占比大大高于住房租赁市场占比的住房市场结构。在经济发达的德国和現在市场经济发达的其他国家，住房租赁市场还如此发达，既是由其城市人口中大量中低收入家庭承受不起自己购房的经济负担，买不起房或暂时买不起房需要租房住；城市流动或暂住人口无须买房只须租房这些客观经济条件决定的。在经济欠发达的我国，发展住房租赁市场更应是由这些客观经济条件决定的。我国作为一个发展中国家，生产力水平比较低，和经济发达国家比较，人们尚不富裕，通过租赁来解决中低收入家庭的住房困难问题更为必要。从这个意上讲，发展住房租赁市场就应成为我国住房市场发展的“应有之义”。目前和今后长时期内，我国城市中仍会有大量中低收入家庭买不起房或暂时买不起房，需要通过住房租赁市场租赁住房；城镇暂住人口和流动人口无须买房，也需要通过住房租赁市场租赁住房。

从现实情况来看，在目前和今后长时期内，我国对住房租赁的市场需求潜力十分巨大。⑴我国经济社会发展，城市化水平不断提高，城市经济的发展，城市大量新的就业人口的增加必然加大对住房的需求；同时，从总体上来说，当前我国城市居民的住房面积和住房质量都还处于较低的水平线上。随着收入的增长，住房还作为一种享受资料和发展资料，住房消费扩大将是必然的趋势。为适应住房需求的急剧增加，我国房地产开发投资增长迅速，住房供给不断增加。但在住房供给不断增长的同时，商品房的价格亦不断攀升并且持高不下。由于广大中小收入家庭有效需求不足，购房的愿望难以实现，他们必须租房居住，这就从根本上决定了广大中小收入家庭对租房消费将形成巨大需求。而我国住房分配货币化制度的实行，为职工提供了大量长期的资金，又使这些巨大的住房消费成为可能。⑵随着我国住房市场的不断完善，住房消费的梯次格局将逐步形成。梯度住房消费理念逐步深入人心，许多人会意识到在市场经济中，不同人的收入存在差别，这是社会分配的结果。人的一生，在不同阶段的收入状况也是有差别的。人们通常都会根据实际收入情况选择不同的租房或买房消费方式。同时，在现代社会中，人才流动加速，为方便个人异地就业，许多创业的人也不愿先买一套房子把自己禁锢起来，而要先租小房居住、再租大房居住、而后再买房居住……。因此我们从构建住房消费“梯度市场”这个发展趋势来看，我国住房租赁市场也必然要快速发展。从我国住房市场发展现状与走势来看，更需要加快发展住房租赁市场。⑴从我国住房市场发展现状来看，较长时期以来，我国住房市场在租售市场结构制度安排上存在 “重买轻租”，对 住房租赁市场的培育和发展未引起足够的重视，现在我国住房租赁市场的发展很不符合经济发展和居民现有的收入水平的客观需要；⑵从我国住房市场发展趋势来看，我国住房自（私）有率的降低是不可避免的趋势，城镇住房问题将有很大比例也要依靠租房来解决。

二、我国应加大政策扶持，加快发展住房租赁市场

德国在发展住房租赁市场中，高度重视广开住房出租房源，确保租赁住房供应稳定。⑴现在德国住房租赁市场租赁住房供应来源和构成是：在占全部住房58％的出租住房中， 98％左右均为私房。其中占比最多的是自然人私人出租住房和合作社出租住房，分别占66％和22％，另外8％为基金或保险公司出租住房，3％为专业建房公司出租住房。在占全部住房58％的住房租赁市场的出租住房中，仅有1-2 ％为政府公房出租住房。⑵德国地方政府还以法律、规定等手段或方式保障租赁住房供应稳定。德国法律规定住房合作社建造房屋只能出租不能出售。德国地方政府还规定房屋开发商必须提供房产开发总量的一定比例，专门出租售给低收入家庭。例如，科隆市一年新建3800套房，其中1000套規定房屋开发商必须专门建低收入家庭出租房。

第二、德国在发展住房租赁市场中，政府和银行大力扶植和鼓励私人和房地产开发商投资建造出租出售住房。⑴德国地方政府以税收减免和生产者补贴等形式大力扶植和鼓励住房开发商投资建造出租租赁住房。例如：1978年联邦德国住房补贴中税收减免占50％，生产者补贴占21％。⑵德国还对住房合作社出租房屋政府实行免税政策。⑶德国地方政府还设有住房建设基金，支持银行以低息贷款或无息贷款等政策性优惠贷款方式，鼓励扶植开发商和私人商投资建造出租住房、实验新的居住方式和更新改旧房，作出租或出售住房。

第三、德国在发展住房租赁市场中，还特别重视加强租赁市场法制建设和管理，保障租房者合法权益，稳定租房租金，防止住房租赁非法投机。⑴德国重视加强租房合同管理，制定了比较完备的住房合同管理法律。德国重视加强租房租金管理，制定了比较完备的租房租金管理法律。⑵法律規定租房租金涨幅三年内不得超过20％。德国法律还規定老房子经过更新后租房租金的涨幅。在德国，超过房租法定涨幅50％的，多付的要退回。同时，房东构成刑事犯罪，租房签约的中介人也要负连带责任。⑶德国重视加强维护住房租赁市场秩序，制定了维护住房租赁市场秩序的有关法律。法律明确規定禁止二房东，有效地防止住房租赁非法投机。

和德国发展住房租赁市场比较，目前我国在发展住房租赁市场中，法律还沒有保障租赁住房供应方面的专门規定。地方政府也还沒有规定房屋开发商必须提供房产开发总量的一定占比，专门出租售给中低收入家庭：在租赁市场供应房源方靣目前仍大部分是公房租赁，私人租赁住房的比例很低，不足以形成比较活跃的住房租赁市场。现在我国也少有房地产开发商开发租赁住房。主要是由于开发租赁住房投资收回周期一般要30年至40年，大量规模小的房地产企业缺乏足够的资本金，不能承受；同时也是由于住房租赁市场不成熟，市场空间狭小。其次、目前我国在发展住房租赁市场中，在对开发商开发租赁住房来源的政策扶植方靣，现行的政策大都是鼓励住房出售的政策，鼓励住房出租的税收和财政补贴政策尚少。我国现行的住房租赁的营业税、增值税、契税等税费加在一起要占总费用的比例大，这也很不利于开发商投资租赁房。第三、目前我国在发展住房租赁市场中，法制尚不健全，对市场的监督管理规制还也不健全，监督管理尚较乏力。我国房地产方面的法律规范基本上都是针对产权房的各种法律关系的调节，对租赁方则没有系统完整的法律法规条文，租赁各方的利益纷争判决缺乏法律依据和保障。

三、我国应加快发展廉租住房市场

德国在发展住房租赁市场中，特别注重发展保障最低收入者住房的社会福利住房市场。德国社会福利住房是一种政府规划用地，由发展商开发，再以较低的房租租给需求者，与市场租金的价差，由政府补贴给开发企业的住房制度。

在德国，对于那些既买不起房，又租不起房的人，由政府出钱为他们租社会福利房。社会福利房是供低收入者购买或租赁，法定的低于一般商品房市场价的廉价房或廉租房。购买或租赁社会福利房的必须是法定的低收入者。現在，科隆市一年新建3800套房，其中1000是社会福利房。社会福利房每平方米月租金为4.8欧元，而一般商品房每平方米月租金为7.8—8.8欧元，相当于正常月收入的三分之一左右。社会福利房比一般商品房月租金要低40-50％左右。科隆市100万人口，有10万人享受住房福利补贴，在这10万人中仅约1万人住社会福利房。

德国社会福利房制度类似我国亷租房制度。我国亷租房制度自1998年就提出以来，其建设成效显著。但其覆盖面尚小、制度还很不完善、还没有建立稳定的资金来源渠道。当前，有效房源不足是推行廉租房遭遇的重大瓶颈，廉租户“租房难”是一个十分普遍的严重向题。

四、加快培育和发展我国住房租赁市场的建议

1、创新住房制度，加大住房市场结构调整力度，促进住房租赁市场加快发展。加快培育和发展我国住房租赁市场，首先应逐步把我国的住房制度建设成由住房销售市场和住房租赁市场构成的，租售并举，居住与投资兼容发展的，完善规范的市场化住房制度。各级政府不再经营房地产生产经营，房地产业要坚持走政府宏观调控下的市场化发展道路。当前和今后一个相当长的时期内，政府应进一步通过完善住房立法、建立完善住房保障体系、制定住房发展规划对住房发展进行宏观调控管理，加大住房市场结构调整力度，促进住房租赁市场加快发展。

2、转变传统观念， 提倡住房合理消费，鼓励广大中低收入家庭分流租房市场。长期以来，各地政府比较偏重于住房销售市场的发展，住房租赁市场的发展相对滞后，其中一个重要原因是受了不合理的消费观念影响。当前和今后一个相当长的时期内，政府部门首先应转变观念，大力提倡与鼓励中低收入家庭从购房市场中分流到租房市场来，以减轻他们的经济压力，提高生活质量。为了鼓励广大中低收入家庭从购房市场中分流到租房市场来，对租商品房仍有经济困难的中低收入家庭应实行租房困难直补政策。让这些中低收入家庭在住房租赁市场按租房市价自主租房，以租房租金确定租房困难货币额直补到户。

3、鼓励私房出租，鼓励、扶植房地产开发商和私人投资经营租赁住房。拓展私人出租房源和房地产企业开发商品住宅出租房源，是缓解中低收入家庭住房租赁供需矛盾的现实选择。鼓励私房出租，鼓励、扶植房地产开发商和私人投资经营租赁住房应对房地产开发商和私人投资经营租赁住房实行优惠财政补贴、税收减免、低息贷款和变土地出让金一次性支付为按年支付等优惠政策。

4、加强租赁市场法制建设和监督管理。当前和今后一个相当长的时期内，还应进一步完善住房租赁市场相关政策法规，加强租赁市场监督管理，保障租房者合法权益，合理调控租房租金水平，防止住房租赁非法投机。

5、采取有效措施，积极推进廉租住房制度建设。首先应集中解决有效房源不足，无房的廉租户“租房难”问题。关键在于一方面政府应落实以财政预算安排为主多渠道筹措资金的规定，建立稳定规范的资金来源制度，确保必要的财政预算资金及时到位。另一方面还应开拓新的租住房建设资金来源。各地应坚决执行 “国六条”规定，将政府高价拍卖土地的部分收入，补贴到廉租房的建设上。政府还可以允许部分住房公积金资金和基金、债券、证券、保险资金和房地开发商资金等社会资金和民间资金进入；其次，应逐步改变现行廉租房完全由政府包建包租模式，采取市场化操作建租模式；逐步完善廉租住房管理和廉租住房制度；合理确定廉租住房保障标准，逐步扩大廉租住房覆盖面，满足城镇最低收入家庭基本居住需求。

①K·J亨斯町《住房补贴的国际比较》麦克米兰图书公司 1985年版 第110-111页